Loi Denormandie 2021 : Tout ce qu’il faut savoir

Rénovation dans l'ancien avec la loi Denormandie

La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019 est destinée à encourager la rénovation de biens vétustes.

Elle est venue compléter la loi Pinel en étendant son dispositif aux logements anciens.

La loi Denormandie propose une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent dans certaines communes un logement ancien à rénover pour le mettre en location.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie en 2021 ?

La loi Denormandie 2021 est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif.

Elle concerne les acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Les logements doivent être situés dans des communes, généralement des villes moyennes, bénéficiaires du programme national « Action cœur de ville ».

À l’origine de la loi Denormandie : le Plan Action Cœur de Ville

Près du quart de la population française vit dans une ville moyenne qui manque souvent de dynamisme et souffre d’habitations insalubres.

Le plan « Action cœur de ville », lancé en décembre 2017, a pour objectif de revitaliser les centres-villes de 222 villes moyennes.

Le but est de maintenir ou permettre l’implantation d’activités au cœur des villes.

Ces villes ont signé avec l’Etat une convention-cadre, le plan « Action cœur de ville », qui vise à inciter, entre autres, les investissements dans les logements anciens des centres-villes grâce à la loi Denormandie.

Dispositif Denormandie : comment ça marche en 2021 ?

Le calcul de la loi Denormandie

Le calcul de la réduction d’impôt de la loi Denormandie s’effectue à partir du prix de revient du logement. Ce prix comprend la somme déboursée pour l’acquisition du bien ancien ainsi que les dépenses de rénovation.

L’avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Son montant est un pourcentage calculé d’après le prix de revient du logement et dépend de la durée de location du logement :

Réduction d’impôt de 12 % du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Réduction d’impôt de 18 % du prix du bien pour une période de location de 9 ans

Réduction d’impôt de 21 % du prix du bien pour une période de location de 12 ans

A savoir : La réduction d’impôt de la loi Denormandie est plafonnée à deux opérations par an pour un investissement maximum de 300 000 €, et à 5 500 € par mètre carré.

Un exemple de calcul avec le dispositif Denormandie

L’acheteur d’un bien ancien d’un montant de 150 000 € dépense 50 000 € en travaux de rénovation. Le prix de revient du bien est donc de 200 000 €. En louant sur une période de 12 ans par exemple, l’acheteur pourra bénéficier d’un avantage fiscal de 42 000 € (21% du prix de revient) soit 3500 € de réduction d’impôt sur le revenu par an.

Qui peut faire les travaux en loi Denormandie ?

Nature des travaux éligibles à la loi Denormandie 

La nature des travaux permettant de bénéficier du dispositif Denormandie est cadrée et précise, il s’agit de travaux :

  • d’assainissement
  • de rénovation
  • de modernisation
  • de transformation d’un local en habitation
  • d’aménagement ou d’agrandissement d’un logement
  • d’amélioration de la performance énergétique

Conditions pour travaux éligibles à la loi Denormandie

Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du prix de revient du bien, c’est à dire du coût total de l’opération : l’acquisition plus les travaux.

Les travaux doivent obligatoirement être facturés par une entreprise.

L’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition.

A savoir : Les travaux engagés pour l’amélioration de la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).

Loi Denormandie et rénovation avec des artisans certifiés RGE

Quelles villes sont visées par le dispositif Denormandie en 2021 ?

Les zones éligibles à la loi Denormandie sont en général des villes moyennes, pour les revitaliser le dispositif Denormandie incite les investisseurs à y rénover les logements anciens.

La loi Denormandie est déployée dans les 222 villes ayant signé la convention « Action cœur de ville » et les 23 communes ayant signé celle « Opération de revitalisation de territoire » (ORT).

Au total ce sont 245 villes éligibles à la loi Denormandie, elles sont réparties sur tout le territoire, en métropole et départements et territoires d’Outre-mer.  

Un simulateur élaboré par Service-Public permet de vérifier si une ville relève du dispositif Denormandie.

Loi Denormandie et gouvernement : ce que dit la loi

La loi Denormandie s’inscrit dans le cadre de la loi « Logement » du gouvernement visant à faciliter l’accès au logement des plus modestes et règlementer les locations.

Le gouvernement a conditionné le dispositif Denormandie pour l’ancien, comme le dispositif Pinel pour le neuf :

  • Le logement doit être loué nu (non meublé)
  • Le logement doit respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires
  • Le bien doit être occupé au plus tard douze mois après l’achèvement des travaux

Peut-on investir en SCI ou SCPI en loi Denormandie ?

Investir en SCI en loi Denormandie

Une SCI peut acquérir tout bien immobilier, si son investissement remplit les critères d’éligibilité à la loi Denormandie deux points sont à observer :

–  La SCI doit être et rester à l’impôt sur le revenu tout le temps de son engagement locatif.

– Les associés de la SCI doivent s’engager à conserver leurs parts le temps de l’engagement locatif. Aucune cession, transmission, ni donation.

A savoir : L’avantage fiscal est réparti entre tous les associés au prorata de leurs parts.

Investir en SCPI en loi Denormandie

Les SCPI Denormandie investissent dans des logements anciens réhabilités répondant aux critères du dispositif Denormandie.

Les associés doivent être des contribuables fiscalement domiciliés en France.

A savoir : La réduction d’impôt sur le revenu, au titre de l’investissement dans une SCPI Denormandie, est soumise au plafonnement des niches fiscales (10.000€ par foyer fiscal).

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