Défiscalisation loi Denormandie : Investissement dans l’ancien et avantages fiscaux

Défiscalisation immobilière avec la loi Denormandie

Le dispositif de défiscalisation Denormandie est un dispositif de réduction d’impôt encourageant l’investissement dans des logements anciens dégradés et leur réhabilitation pour la location.

Elle complète la loi Pinel dans le neuf et ses objectifs sont de revitaliser certaines villes moyennes ainsi que d’améliorer la qualité du parc immobilier locatif ancien.

La défiscalisation Denormandie ne concernait au départ que le centre des villes mais a été étendue à tous les quartiers des communes éligibles.

La loi Denormandie, un nouveau dispositif de défiscalisation

Le montant de l’avantage fiscal de la loi Denormandie s’évalue à partir du prix de revient de l’investissement immobilier. Celui-ci englobe le prix de l’acquisition et celui des travaux.

La réduction d’impôt se calcule ainsi :

  • 12 % du prix du bien pour un engagement à louer pendant 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans
  • 21 % pour un engagement de 12 ans

L’avantage fiscal est réparti sur la durée de location (par exemple 12% du prix de revient sur 6 ans donne 2% par an).

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, l’investissement doit respecter certaines conditions :

  • L’acquisition immobilière doit être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
  • Les investisseurs doivent avoir leur résidence fiscale en France.
  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
  • Les travaux doivent être de rénovation ou d’assainissement, d’agrandissement, de transformation, d’aménagement, de transformation, d’amélioration de la dépense énergétique. (Depuis le 1er janvier 2020, les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont alignés sur ceux concernés par le prêt à taux zéro).
  • Les travaux doivent être réalisés par une entreprise. (Pour les travaux visant à améliorer la performance énergétique ils doivent être réalisés par un prestataire certifié RGE « Reconnu Garant de l’Environnement ».)
  • Le bien doit se situer dans l’une des 245 villes déterminées par le dispositif et réparties sur tout le territoire, y compris l’Outre-mer.

Il s’agit des 222 villes, en général des villes moyennes, bénéficiant du programme national « Action cœur de ville » ou des 23 villes ayant signé la convention « Opération de revitalisation de territoire » (ORT)

  • Le logement doit être loué nu (non meublé).
  • Le bien doit être occupé au plus tard douze mois après l’achèvement des travaux.

Loi Denormandie : Les plafonds de loyer et de ressources des locataires

La durée de l’engagement locatif de l’investissement n’est pas la seule condition pour que s’applique la défiscalisation Denormandie.

La loi Denormandie stipule deux autres clauses dans le but de répondre au besoin de plus en plus important de logements, notamment pour les revenus modestes.

Le montant du loyer doit respecter certains plafonds.

Ces plafonds sont mis à jour chaque année par le gouvernement.

Les ressources des locataires sont également plafonnées.

Les montants en sont fixés tous les ans par un décret paraissant au Bulletin officiel des impôts.

Ces plafonds sont fixés en fonction de deux critères : la zone où se situe le bien loué et la composition du foyer des locataires.

Pour en savoir encore plus sur le dispositif Denormandie —> Loi Denormandie 2021 : Tout ce qu’il faut savoir

Loi Denormandie : quels sont les pièges à éviter ?

On dit que pour réussir un investissement locatif le plus important est le choix de l’adresse.

La loi Denormandie a pour objectif d’encourager l’investissement dans l’immobilier de villes ayant besoin d’être redynamisées. Le choix de la bonne adresse en est d’autant plus important.

Toutes les villes éligibles au dispositif Denormandie n‘ont pas la même attractivité ni les mêmes potentiels.

Le bien bénéficiant de la défiscalisation Denormandie doit être impérativement loué toute la durée de l’engagement locatif. Il est donc primordial d’évaluer au plus juste le potentiel locatif de la ville et du quartier dans lesquels se trouve le bien.

Également utile à savoir :

La réduction d’impôt de la loi Denormandie est plafonnée à deux opérations par an pour un investissement maximum de 300 000 €, et à 5 500 € par mètre carré lors de l’acquisition.

Le dispositif de défiscalisation Denormandie s’inscrit dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an (par foyer fiscal).

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