Optimisez vos avantages fiscaux grâce à l’amortissement des travaux en LMNP

Calcul amortissement LMNP

Si vous investissez dans un bien immobilier en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez bénéficier du mécanisme de l’amortissement pour optimiser votre fiscalité. Le bien en question, le mobilier ainsi que les travaux réalisés dans le logement peuvent alors être amortis. Voici ce qu’il faut savoir sur cette possibilité pouvant vous permettre de réaliser d’importantes économies d’impôts.

Qu’est-ce que l’investissement en LMNP en quelques mots ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui offre la possibilité à un propriétaire de compenser la perte progressive de valeur de son bien immobilier au fil du temps. Il permet d’enregistrer comptablement des dépenses non décaissées afin de compenser la perte de valeur du bien dans le temps, l’objectif étant alors de réduire ses impôts.

La réduction de cette assiette fiscale dans le cas d’une LMNP peut s’effectuer à partir de l’amortissement des travaux de rénovation réalisés ainsi que du renouvellement des équipements et du mobilier, chacun ayant une durée d’amortissement différente. Les amortissements annuels totaux sont ensuite additionnés pour déterminer le montant total des charges pour l’année.

Comprendre l’amortissement en LMNP

Détaillons la notion d’amortissement en LMNP ainsi que la nature des dépenses amortissables.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement peut être utilisé en LMNP pour réduire la base imposable. Son montant dépend de la nature du bien amorti et donc de sa durée d’amortissement.

Explication de la notion d’amortissement dans le cadre LMNP

En termes comptables et fiscaux, l’amortissement est le processus de fractionnement du coût d’un bien sur toute la période de son utilisation.

Par exemple, si un bien vaut 150 000 euros et sa durée d’amortissement prévue est de 30 ans, sa charge annuelle pouvant être amortie sera alors estimée à 5 000 euros par an (150 000 / 30).

Ce système est cependant plus complexe car un immeuble a habituellement plusieurs composants qui ont chacun leur propre valeur et durée d’amortissement. Lorsque vous enregistrez votre bien à l’actif du bilan, une partie incompressible correspondant au terrain n’est jamais déductible et n’est donc pas amortissable. Cette partie peut représenter entre 15 et 25 % de la totalité du bien, même pour un appartement situé en étage.

Pour pouvoir procéder à l’amortissement en LMNP, le propriétaire a 2 possibilités :

  • le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs mais sans possibilité d’amortir selon la valeur réelle du bien ;
  • le régime réel simplifié qui permet lui de tenir compte précisément des différents amortissements pour leur valeur réelle et qui devient préférable à partir du moment ou ce total des amortissements dépasse le montant de l’abattement forfaitaire de 50 %.

Différence entre l’amortissement et la déduction des charges

L’amortissement concerne la dépréciation du bien immobilier, du mobilier et des travaux réalisés qui peuvent alors être déduits des revenus locatifs à proportion du nombre d’années prévu pour chaque nature de bien.

Les charges pour leur part concernent les frais se rapportant à l’entretien et l’utilisation du bien telles que notamment les charges de copropriété, les charges d’énergie, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt ou encore les impôts locaux qui ouvrent également droit à une réduction de la base imposable.

Objectif : Réduire la base imposable et les impôts à payer

Pour pouvoir procéder à l’amortissement en LMNP, le propriétaire a 2 possibilités :

  • le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs mais sans possibilité d’amortir selon la valeur réelle du bien. C’est le régime par défaut jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs annuels ou lorsque ces revenus ne dépassent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer. A défaut, l’investisseur passe au régime réel simplifié ;
  • le régime réel simplifié qui permet lui de tenir compte précisément des différents amortissements et qui devient préférable à partir du moment ou ce total des amortissements dépasse le montant de l’abattement forfaitaire de 50 %. Il permet également de déduire les charges et autres frais liés à la location meublée.

L’investisseur doit donc effectuer un calcul en fonction des possibilités d’amortissement mais aussi du montant de ses charges annuelles pour estimer laquelle solution est la meilleure fiscalement entre les 2 régimes.

Travaux éligibles à l’amortissement en LMNP

Plusieurs types de travaux peuvent ouvrir droit à l’amortissement dans le cadre du dispositif LMNP.

Travaux considérés comme amortissables en LMNP

Dans le cadre de la LMNP, vous pouvez amortir les travaux réalisés uniquement après le début de votre activité de location. L’amortissement des travaux en LMNP peut s’étendre sur une période allant de 5 à 25 ans selon la nature des travaux.

La durée d’amortissement varie en fonction du type de travaux. Par exemple, la maçonnerie a une durée d’amortissement de 15 ans, les parquets et l’électricité ont une durée d’amortissement de 15 et 20 ans respectivement, tandis que la cuisine, la plomberie, les revêtements de sols et les peintures ou papiers peints ont une durée d’amortissement respective de 10 et 5 ans. A noter que l’amortissement ne peut concerner que les travaux dont le montant s’élève à plus de 600 €.

Réhabilitation, rénovation, mise aux normes, etc.

Les travaux de rénovation et de réhabilitation peuvent pour leur part  être amortis avant le début de l’activité de loueur meublé. Pour une rénovation complète, une durée globale de 10 à 15 ans sur l’ensemble des travaux est généralement préconisée.

Documentation et preuves nécessaires pour l’amortissement

Vous devez conserver les factures de tous les travaux d’amélioration ou de rénovation effectués pendant au moins les 3 ans suivant la déclaration. Ces factures serviront de justificatif d’amortissement en cas de contrôle réalisé par les autorités fiscales.

Calcul de l’amortissement des travaux en LMNP

L’amortissement des travaux en LMNP peut être réalisé selon des méthodes différentes notamment en fonction de la nature des travaux.

Méthodes d’amortissement

L’amortissement peut être effectué à partir de 2 méthodes différentes à savoir l’amortissement linéaire et l’amortissement dégressif.

Linéaire vs. Dégressif : Avantages et inconvénients

Il existe deux principales méthodes d’amortissement : linéaire et dégressif. La première méthode implique que le montant de l’annuité ne change pas et le taux d’amortissement est également fixe d’une année à l’autre. Pour la seconde méthode, les annuités sont moins nombreuses et la dépréciation est plus rapide pendant les premières années de l’amortissement.

Bon à savoir

L’amortissement linéaire est obligatoire pour les biens d’occasion et ceux dont la durée de vie est inférieure à 3 ans, alors que l’amortissement dégressif ne s’applique qu’aux investissements dont la durée d’utilisation minimum est de 3 ans. L’amortissement linéaire est en général largement privilégié pour les travaux.

Choix de la méthode en fonction de la nature des travaux

En général, l’amortissement linéaire est utilisé pour des biens à longue durée d’utilisation et contribue à améliorer les résultats financiers du loueur meublé pendant les premières années. L’amortissement dégressif, quant à lui, favorise les investissements en permettant d’amortir rapidement un bien et en réduisant ainsi le montant d’impôts à payer. Il vous faudra donc choisir selon la nature des travaux réalisés et selon vos objectifs à court, moyen et long terme.

Application pratique des deux méthodes avec des exemples chiffrés

Voici un exemple pour mieux vous aider à comprendre le processus d’amortissement en LMNP. Si vous réalisez les travaux suivants pour votre bien locatif :

  • refonte de la peinture pour 3 000 € ;
  • installation d’une nouvelle cuisine pour 10 000 € ;
  • pose de parquet pour 2 250 € ;

Vous pouvez amortir le montant suivant chaque année selon la méthode linéaire :

  • 300 € pour la peinture (3 000 € sur 10 ans) ;
  • 1 000 € pour la cuisine (10 000 € sur 10 ans) ;
  • 150 € pour le parquet (2 250 € sur 15 ans).

Au total, vous pouvez donc amortir 1 450 € par an uniquement pour les travaux, sans compter l’amortissement du bien immobilier en lui-même ainsi que du mobilier.

Avec la méthode dégressive, vous avez la possibilité d’amortir encore plus rapidement vos travaux. Sur notre exemple, vous pouvez amortir les montants suivants :

  • pour la peinture : 900 € par an pendant 3 ans (coefficient x 3 à partir d’une durée d’amortissement de 6 ans) puis 300 € la 4ème année ;
  • pour la cuisine : 3 000 € par an pendant 3 ans et 1 000 € la 4ème année ;
  • pour le parquet : 450 € par an pendant 3 ans et 150 € la 4ème année.

Cela correspond donc à un amortissement total de 4 350 € par an les 3 premières années et 1 450 € la 4ème année. Il convient pour choisir cette méthode de disposer de revenus locatifs suffisants en face afin de pouvoir amortir l’intégralité de l’amortissement ou de pouvoir reporter l’excédent sur les exercices suivants.

Calcul de l’amortissement pour les différents types de travaux

L’amortissement des travaux dépend de la nature des rénovations entreprises.

Travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité

Les dépenses nécessaires pour mettre en conformité un logement par rapport aux exigences légales et réglementaires concernant la sécurité et l’environnement sont amortissables même si elles n’augmentent pas la valeur du bien. Ces dépenses doivent cependant satisfaire trois critères :

  • être liées à des questions de santé, de sécurité et d’environnement ;
  • être imposés par des règlements légaux ou réglementaires ;
  • leur non-respect entraînerait une interruption de l’activité de location.

Pour des travaux de rénovation du système électrique, la durée d’amortissement généralement admise est de 20 ans.

Travaux d’embellissement et d’amélioration du bien

Les travaux d’embellissement et d’amélioration du bien sont également amortissables puisqu’ils contribuent à augmenter la valeur du logement. Ils concernent notamment la peinture, la pose de revêtements, la maçonnerie, la plomberie ou encore la pose d’une nouvelle cuisine. Leur durée d’amortissement est variable en fonction de leur nature et s’étale de 5 à 15 ans selon les travaux envisagés.

Comment calculer l’amortissement pour des travaux mixtes

Dans la plupart des cas, une rénovation complète du logement sera amortie en 10 à 15 ans afin de couvrir ces frais de façon globale. Il est cependant également possible d’amortir chaque catégorie de travaux selon les durées d’amortissement suivantes :

  • maçonnerie : 15 ans ;
  • rénovation électrique : 20 ans ;
  • peinture, papier peint : 10 ans ;
  • parquet : 15 ans ;
  • changement de revêtement de sol : 5 ans ;
  • plomberie : 10 ans ;
  • remplacement de la cuisine : 10 ans.

Impact sur la déclaration fiscale

La déclaration fiscale est très importante pour optimiser votre fiscalité. Elle doit ainsi être réalisée en bonne et due forme pour rentabiliser votre investissement et éviter tout problème avec l’administration fiscale.

Où et comment déclarer l’amortissement dans la déclaration de revenus

Pour bénéficier des avantages de l’amortissement, il est tout d’abord nécessaire de remplir le formulaire de déclaration de résultat n°2031 sur le site impots.gouv.fr. Vous devez également éditer un compte de résultat et joindre à votre dossier un tableau des charges d’amortissement. Ces informations doivent enfin être reportées sur la déclaration 2042 C PRO.

Conséquences sur l’impôt à payer et sur les revenus fonciers

La déclaration de vos charges d’amortissement permet de minorer votre base déclarative et ainsi de réduire l’impact des revenus locatifs sur votre fiscalité. Elle peut ainsi vous éviter de faire basculer votre base impossible dans les tranches les plus élevées.

Précautions à prendre pour éviter les erreurs de déclaration

Afin d’assurer que la déclaration respecte la législation en vigueur et éviter les erreurs de déclaration, il est fortement recommandé de se faire assister par un expert-comptable rompu à ce type d’exercice et qui respectera notamment les règles déclaratives prévues à l’article 39-C du Code Général des Impôts (CGI).

Avantages et Limites de l’amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP procure de nombreux avantages à un investisseur malgré quelques limites d’utilisation.

Avantages fiscaux

Le principal avantage du dispositif LMNP réside dans sa fiscalité.

Réduction significative de l’impôt sur le revenu

D’un point de vue fiscal, l’amortissement est avantageux car il permet de réduire sa base imposable. Il peut même être étalé sur plusieurs années pour en profiter pendant plusieurs exercices consécutifs. Cette charge fictive aide le propriétaire à réduire son assiette d’imposition en diminuant les revenus fonciers qu’il doit déclarer. Le montant total des déductions fiscales (pour le bien l’immobilier et le mobilier) ne peut toutefois excéder le montant des loyers moins les autres charges relatives au bien immobilier.

Optimisation de la fiscalité grâce à la déduction des charges

L’intégration des différentes charges se rapportant au bien (charges de copropriété, impôts fonciers, frais de gestion, etc.) viennent également en diminution de la base imposable et peuvent permettre dans certains cas de n’avoir aucun impôt foncier à acquitter pendant plusieurs exercices.

Amélioration de la rentabilité de l’investissement immobilier

Les investisseurs en location meublée au régime réel peuvent déduire chaque année une partie du coût de leur investissement ainsi que des biens meublés s’y rapportant. Ils diminuent ainsi leur fiscalité et donc leurs charges, ce qui mécaniquement améliore la rentabilité nette de l’investissement après impôts. Après 30 à 40 ans, un propriétaire LMNP peut même complètement amortir son investissement immobilier.

Limites et contraintes

Malgré ses avantages conséquents, certaines limites tendent à réduire l’efficacité de ce dispositif.

Durée limitée de l’amortissement pour certains types de travaux

La durée de l’amortissement est limitée selon la nature des travaux. Certains d’entre eux ne permettent ainsi un amortissement que sur un nombre d’années limitées, ce qui ne permet pas toujours d’utiliser pleinement ces annuités d’amortissement compte tenu du fait que leur montant ne peut dépasser le montant des revenus fonciers.

Impact sur la valeur comptable du bien

L’amortissement n’aura aucune influence sur la valeur comptable du bien et sur le chiffrage de la plus-value en LMNP. Seule la valeur d’achat du bien sera prise en compte pour calculer cette plus-value et non la valeur comptable déclinante suite à l’amortissement pratiqué.

Effets en cas de revente du bien immobilier

Dans le cas d’une revente d’un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), la plus-value et l’amortissement ne se compensent pas. Si le bien a été déclaré selon le régime réel et que des amortissements comptables ont été déduits, cela n’aura aucune incidence sur le montant de la vente ou sur les impôts dus sur la plus-value.

Stratégies d’optimisation de l’amortissement

Certains éléments sont à prendre en compte pour optimiser votre amortissement en LMNP.

Planification des travaux

La planification des travaux doit être anticipée par rapport à la stratégie d’amortissement envisagée et le type d’investissement effectué.

Comment planifier les travaux pour maximiser l’amortissement

Le choix de la stratégie d’amortissement dépend de plusieurs éléments à savoir :

  • le montant de vos revenus locatifs ;
  • la nature des biens ou des travaux à amortir ;
  • le montant des charges que vous pouvez également déduire par ailleurs.

L’amortissement étant limité dans le temps, il convient de calculer la marge d’amortissement dont vous disposez une fois vos charges déduites de vos revenus locatifs. Le total des charges (amortissement + frais) ne doit en effet pas excéder celui des revenus locatifs sous peine de perdre le bénéfice de l’amortissement, bien que celui-ci soit reportable pendant quelques années (6 ou 10 ans selon les cas de figure).

Si vous disposez de revenus locatifs élevés, vous pouvez donc envisager des annuités d’amortissement relativement élevées. A l’inverse, s’ils sont peu élevés, préférez un amortissement plus étalé dans le temps. Vous pouvez ainsi envisager vos travaux par ordre de priorité selon leur durée d’amortissement.

Combinaison avec d’autres avantages fiscaux (ex. : Censi-Bouvard)

L’investissement en résidence services meublées avec la loi Censi-Bouvard peut être amorti mais le montant admissible à l’amortissement est limité. Pendant la période du dispositif de défiscalisation, seule la somme qui excède les 300 000 € investis pour l’acquisition du bien immobilier est éligible à un amortissement.

Suivi et documentation

L’amortissement en LMNP implique un suivi comptable rigoureux.

L’importance de conserver les factures et les preuves des travaux

Les factures des travaux doivent être conservées afin de pouvoir justifier leur montant et la date d’achat dans le cadre d’un contrôle effectué par l’administration fiscale.

Comment tenir un registre complet pour faciliter la déclaration fiscale

Trois possibilités différentes s’offrent à vous pour la gestion de vos amortissements en LMNP :

  • vous pouvez le faire vous-même, avec les risques d’erreur et la perte de temps que cela comporte ;
  • vous pouvez déléguer la gestion à un expert-comptable spécialisé dont les 2/3 des frais sont déductibles de votre impôt sur le revenu ;
  • la dernière solution est l’utilisation d’un logiciel de comptabilité de location meublée gratuit ou payant qui constitue une option intermédiaire.

FAQ

L’amortissement impacte-t-il la valeur du bien immobilier ?

Dans le cadre du dispositif LMNP, l’amortissement n’est qu’un concept comptable et financier. Ainsi, en cas de revente future du bien en LMNP, la valeur réelle de l’immeuble sur le marché reste totalement inchangée.

Peut-on amortir indéfiniment les travaux en LMNP ?

Non, chaque catégorie de travaux a une durée d’amortissement spécifique allant de 5 à 25 ans en fonction notamment de son coût et de sa nature.

Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de l’amortissement ?

Lors de la revente, les amortissements n’ont pas d’impact sur la valeur d’acquisition, ce qui signifie que le montant de la plus-value n’est pas affecté. Le compteur des amortissements est remis à zéro pour le nouveau propriétaire et les reports d’amortissement s’arrêtent immédiatement après la revente.