Avis de valeur immobilière : Qu’est-ce que c’est ?

Vous envisagez de vendre ou de louer votre maison mais n’avez pas d’idée précise de sa valeur ? Vous avez besoin d’une estimation actualisée de son prix sur le marché pour estimer le budget de votre prochaine acquisition ? Pour évaluer la valeur de votre bien à son plus juste prix, vous pouvez solliciter certains acteurs de l’immobilier pour obtenir un avis de valeur immobilière.

Ce document constitue un point de départ concret et rassurant à tout projet de transaction immobilière. Qu’est-ce qu’un avis de valeur immobilière ? Comment se matérialise-t-il ? Qui peut l’émettre ? Quelle différence avec l’estimation immobilière ? Tout ce qu’il faut savoir sur l’avis de valeur immobilière.

Quelle est la différence entre une estimation et un avis de valeur ?

Un avis de valeur immobilière est un document informatif sans valeur juridique. Il peut être émis par n’importe quel professionnel de l’immobilier, sans qu’il ne soit obligatoirement un expert. C’est là la principale différence avec une estimation immobilière. L’estimation immobilière consiste, elle, en une évaluation financière légale du bien.

Elle revêt une valeur juridique car elle ne peut être réalisée que par un expert de l’immobilier qui engage sa responsabilité civile professionnelle. Il est en général rédigé par un cabinet d’expertise immobilière. L’estimation est par ailleurs plus complète que l’avis de valeur puisqu’elle contient davantage d’informations sur la nature du bien et son prix au regard de ses principales caractéristiques et de son environnement.

Qu’est-ce que l’avis de valeur ?

Un avis de valeur est un rapport rédigé par un professionnel immobilier qui décrit le bien et sa valeur marchande (ou locative).

Quelle est son utilité ?

Un avis de la valeur immobilière sert à fixer la valeur vénale et locative d’un bien. Mais il demeure un avis purement informatif. Il est par exemple conseillé si vous avez décidé de vendre pour coller le plus près possible aux prix du marché.

Il n’est pas destiné à donner une estimation précise du bien, mais peut être utilisé comme base pour fixer le prix d’une vente ou comme valeur d’estimation auprès d’acheteurs potentiels, d’un banquier (pour solliciter une offre de prêt), d’un notaire voire même de l’administration fiscale en guise de preuve pour la détermination de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

L’avis de valeur s’apparente donc à l’estimation d’un agent immobilier lambda réalisée uniquement à des fins informatives. Ni sa responsabilité pénale ni sa responsabilité civile n’est alors engagée même s’il parle en tant que « professionnel » et dispose, à cet égard, de toutes les compétences requises pour le formuler.

Pourquoi demander un avis de valeur ?

Si vous comptez vendre votre maison, vous pouvez contacter un agent immobilier pour obtenir un avis sur la valeur de votre propriété. L’avis de valeur immobilier peut également servir par exemple si un document indicatif est nécessaire à la banque ou à un potentiel futur locataire. 

Comment est-il réalisé ?

Pour réaliser l’avis de valeur immobilière, le professionnel procède à une enquête technique et physique de la maison. Trois techniques principales sont couramment utilisées pour procéder à l’estimation. En voici le détail dans le tableau ci-dessous.

Méthodes utilisées	Objectifs
La technique de la comparaison	Définir la valeur après comparaison des biens similaires dans la même localisation
La technique hédoniste	Déterminer la valeur selon la surface et d’après les caractéristiques physiques du bien
La technique par capitalisation	Fixer la valeur du bien en fonction du revenu qu’il est susceptible de procurer à la location

Comment obtenir un avis de valeur ?

L’avis de valeur peut être obtenu relativement rapidement. Il suffit pour cela de faire évaluer votre bien par un professionnel quelconque de l’immobilier local comme un agent immobilier. L’avis de valeur n’est par ailleurs pas nécessairement payant. Il peut en effet être gratuit puisqu’il est souvent utilisé comme produit d’appel par les agences dans l’espoir de se voir confier un mandat de vente par la suite. Un avis de valeur immobilier gratuit a cependant autant d’utilité et d’impact qu’un avis payant.

Comment rédiger un avis de valeur immobilier ?  

Il n’existe pas un modèle prédéfini d’avis de valeur, mais les informations fondamentales à inclure sont l’adresse, le nom et le montant estimé. Pour que l’évaluation soit fiable et efficace, elle doit de préférence également couvrir la dizaine de points suivants :

• une analyse du secteur géographique ;
• une analyse des prix moyens de l’immobilier local pour le même bien ;
• une étude des différents diagnostics obligatoires (plomb, amiante, termites, DPE, etc.) ;
• un rapport sur la situation géographique du bien dans son environnement ;
• l’énumération de l’historique de la propriété ;
• les dernières promesses d’achat signées ;
• une enquête de voisinage sur le confort du quartier ;
• une analyse concurrentielle des biens similaires sur la zone géographique concernée ;
• une estimation du montant des travaux à inclure dans le prix net vendeur
• une description des commerces, des services et des transports environnants.

Cette évaluation permettra alors au propriétaire de vendre son bien aux meilleures conditions. Il existe différents modèles préformatés d’avis de valeur immobilière pouvant être générés sur internet. Vous n’aurez plus qu’à inscrire les informations demandées, puis à télécharger le document rempli. 

Qu’est-ce que l’estimation ?

A contrario de l’avis de valeur, l’estimation immobilière est rédigée par un expert immobilier reconnu et agréé, inscrit à la Chambre des Experts Immobiliers. Il se base ainsi sur les caractéristiques précises du bien et sur sa connaissance approfondie du marché de l’immobilier local pour produire un rapport qui a cette fois une valeur juridique. Contrairement à l’avis de valeur qui est généralement gratuit, l’estimation immobilière est elle payante et doit faire l’objet d’un ordre de mission de la part du particulier qui la sollicite et fait parti des documents à mettre à disposition pour vendre son bien immobilier.

Parmi les éléments servant à réaliser concrètement l’estimation du bien, l’expert va notamment tenir compte des données suivantes : 

• le prix du marché local actuel en prenant notamment en considération les dernières ventes réalisées à proximité pour des biens identiques ;
• l’environnement direct ou la localisation (proximité des transports et des services notamment) ;
• le type de bâtiment (l’ancienneté, l’étage, la vue potentielle) ;
• les caractéristiques physiques du bien (superficie, nombre de pièces, disposition, état des pièces à vivre, exposition, efficacité énergétique du logement, etc.) ;

Tous ces éléments doivent être mentionnés explicitement dans l’estimation avec leur implication dans la détermination à la hausse ou à la baisse du prix. Ils doivent également être mis en perspective avec l’environnement local et être comparés aux autres bien vendus récemment localement. A partir de là, l’expert rend ses conclusions avec le prix de vente estimé et joint les potentielles annexes justificatives.

À quoi sert l’estimation ?

Une estimation de la valeur immobilière a un but plus important encore que la fixation du prix. Contrairement à un avis de la valeur immobilière, elle peut servir de justificatif pour différentes situations (transaction immobilière, sollicitation administrative, fiscalité) et peut même faire office de preuve pour toute action légale potentiellement entreprise ou à l’inverse subie.

Elle peut par exemple être utilisée pour un divorce, une succession ou encore une vente devant un notaire. Elle est également exigée lorsqu’il convient de présenter la valeur réelle d’un patrimoine devant certaines autorités légales compétentes comme l’administration fiscale notamment.