Réunir les documents obligatoires pour la vente d’une maison n’est pas toujours simple, d’autant plus s’il s’agit de votre première vente ou si vous ne souhaitez pas passer par une agence.
Notre dossier vous aidera à identifier les papiers à fournir au notaire ou à l’agence pour la vente de votre maison. Prenez en outre le temps de vous renseigner auprès d’un professionnel car les règlements dans le domaine de l’immobilier sont souvent susceptibles de changer.
Les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison : L’aspect technique
La vente d’un bien immobilier est une étape légale très bien cadrée, car les deux partis ne doivent pas être floués et toute tentative de fraude ou d’arnaque doit pouvoir être décelée. Ainsi, le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics obligatoires lors de la vente de sa maison. Ces inspections techniques sont censées représenter l’état structurel du bien et peuvent préciser les travaux à entreprendre.
Les documents pour la vente d’un appartement ou d’une maison âgée de plus de 15 ans
La vente d’un bien immobilier âgé de plus de 15 ans nécessite le plus de documents techniques. En effet, après une décennie, les règles de sécurité peuvent avoir changé et des pathologies du bâtiment peuvent apparaître.
Ainsi on doit fournir un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui comporte l’ensemble des diagnostics obligatoires lors de la vente d’une maison et des pièces complémentaires au besoin.
Les pièces indispensables sont les suivantes :
- Diagnostic de Performance Énergétique : Le DPE est une pièce essentielle pour la vente d’un bien. Il s’agit d’évaluer les performances énergétiques d’un logement et d’en déterminer la consommation annuelle en kWh. L’acheteur sait ainsi quel est l’état énergétique du logement et peut prévoir les dépenses régulières et les travaux à envisager.
- Diagnostic d’État des Risques et Pollution : L’ERP met en exergue les risques naturels liés à la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment, mais également la pollution industrielle, les risques miniers et les niveaux de radon.
- Diagnostic électrique : Ce document est obligatoire pour la vente d’une maison de plus de 15 ans. Il est chargé de déterminer la sécurité de l’installation électrique et précise, le cas échéant les travaux à entreprendre pour mettre le logement en sécurité.
- Diagnostic gaz : Si le logement est relié au réseau gazier, l’état des installations et l’absence de danger doivent être certifiés avant toute vente.
Il existe également des diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison dans certains cas bien précis :
- Diagnostic termites : Si le bien est situé dans une zone reconnue comme infestée par les termites, alors la cession doit comporter un diagnostic termites. Si le diagnostic révèle une infestation, il faut alors faire traiter le logement et régler le problème.
- Diagnostic plomb : Si le bien a été construit avant 1949, alors les matériaux utilisés sont susceptibles de contenir du plomb. Un diagnostic plomb est donc obligatoire pour avertir l’acheteur sur la présence de ce produit toxique.
- Diagnostic amiante : Tous les logements construits avant 1997 nécessitent un diagnostic amiante lors de leur mise en vente. Dans le cas de la présence d’amiante des solutions doivent être envisagées.
- Diagnostic mérule : Ce diagnostic est obligatoire pour la vente d’une maison si un arrêté préfectoral classe la zone d’implantation comme à risque de mérule.
- Diagnostic assainissement : Les logements non raccordés au tout à l’égout doivent subir une inspection de leurs assainissements individuels, ces derniers devant être en bon état de fonctionnement.
Bon à savoirL’installation d’un assainissement non Collectif est encadrée par des règlements et un service public local lui est dédié : Le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC).
Ses missions sont les suivantes :
- Conseiller et accompagner les particuliers dans la mise en place de leur installation d’assainissement non collectif
- Contrôler les installations d’assainissement non collectif.
Au même titre que l’assainissement collectif dont les usagers paye une redevance sur leur facture d’eau (raccordement au réseau public et sa maintenance) une charge est dû par les usagers des ANC afin de financer le service. Ils ne payent évidemment par la redevance liée à l’assainissement collectif.
Afin de donner un ordre d’idée, pour un ménage, raccordé ou non, utilisant 120m3 d’eau annuellement la redevance s’élèvera environ à 200€.
Les évaluations techniques nécessaires à la cession d’un bien neuf ou récent
Il existe aussi des papiers à fournir au notaire pour la vente d’une maison neuve ou âgée de moins de 10 ans.
- Permis de construire : Il faut joindre au dossier une copie du permis de construire, de manière à prouver que le logement répond aux normes en vigueur lors de sa construction et a été fait en toute légalité.
- Déclaration achèvement travaux : Cette déclaration est généralement déposée en mairie par le propriétaire après lorsque les travaux sont terminés. La mairie peut ensuite vérifier la conformité de la construction ou des travaux. Ce papier est indispensable en cas de vente.
- Certificat de conformité : Après inspection de la construction (ou des travaux d’extension), la mairie délivre un certificat de conformité pour la maison, attestant que les travaux ont été menés en respect du permis de construire.
- Assurance décennale ou garantie dommage ouvrage : Une garantie couvre l’essentiel des travaux de construction d’un bâtiment sur une période de 10 ans. Ce papier doit être ajouté au dossier de vente, car l’acheteur est en droit de faire jouer cette garantie jusqu’à son terme.
Les documents obligatoires pour la vente d’une maison : L’aspect administratif
Les documents pour la vente d’un appartement ou d’une maison ont également une composante administrative. Il s’agit pour les pouvoirs publics de conserver une trace de la transaction et d’intégrer le nouvel état du logement dans le système.
L’indispensable titre de propriété
Le document indispensable à la vente d’un appartement ou d’une maison est le titre de propriété. Le vendeur doit produire ce papier, qui sera transféré à l’acheteur par l’administration.
Si le titre de propriété a été perdu, ce qui arrive plus souvent qu’on veut l’admettre, un notaire peut en réaliser une copie, moyennant un surcoût.
Le métrage de la maison ou de l’appartement
Le bien immobilier doit être métré pour être mis en vente, en respectant la loi Carrez.
Il s’agit pour l’acheteur de connaitre exactement la surface utile du logement, et pour les pouvoirs publics de vérifier l’exactitude des informations détenues par le Trésor Public (ou la mairie).
L’évaluation des risques naturels
Il existe certaines zones à risque en France, notamment par rapport aux inondations, aux incendies, aux séismes et bien d’autres.
Le dossier doit contenir une copie de l’évaluation des risques naturels afin d’informer l’acheteur sur ces éventuels problèmes liés à la région d’implantation.
Un exemplaire de la taxe foncière
Une copie de la taxe foncière est un document indispensable pour la vente d’un appartement ou d’une maison.
Ce papier permet de calculer la part de taxe foncière que l’acheteur devra rembourser au vendeur.
Le notaire est responsable du calcul de ce remboursement.
ExplicationsEn effet pour le paiement de la taxe foncière, il est inscrit sur les compromis de ventes qu’elle doit être répartie entre le vendeur et l’acheteur au « prorata-temporis ». Par exemple, si la vente a lieu le 1er Mai, le vendeur prend en charge les quatre premiers mois et l’acheteur le reste.
L’attestation de vente immobilière
L’attestation de vente immobilière est tout simplement une sorte de reçu que le notaire délivre lorsque la transaction est complétée.
Cette sorte de “ticket de caisse” permet aux deux partis de justifier de la transaction et de régler certains conflits qui peuvent intervenir des années après la vente.
Quels autres documents sont obligatoires pour la vente d’une maison ?
D’autres documents sont obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement dans des cas bien précis.
Par exemple si le bien est situé dans une copropriété, si une servitude est présente sur la parcelle, si une entreprise est propriétaire ou acheteuse.
Faut-il moins de documents pour vendre sa maison sans agence ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les documents pour vendre sa maison sans agence sont les mêmes. Cette solution nécessite toujours un notaire pour avaliser la transaction et s’assurer de son bon déroulement. En préambule à toute vente l’agence peut également vous assister lors de l’estimation de votre bien, en cohérence avec les prix actuels du marché de l’immobilier dans votre zone. Elle pourra vous fournir au minima un avis de valeur immobilière décrivant votre bien et sa valeur marchande.
A noté qu’il est tout de même plus compliqué de ne pas passer par une agence, car en dehors du notaire, vous n’aurez personne pour vous assister dans vos démarches.
Remarque :Le recours à une agence immobilière pour sa vente facilite beaucoup de démarche. C’est pour cela que près de 70% des propriétaires français passent par une agence professionnelle lors de la vente de leur bien.
Pour une agence immobilière la commission est comprise entre 3 à 10% du prix du bien immobilier (dégressif en fonction du prix de vente).
Les agents immobiliers quant à eux vont toucher entre 10% et 30% du total de la commission.
Libre à vous de peser le pour et le contre d’engager une agence immobilière. L’économie sera certainement significative, mais réunir les documents pour vendre sa maison sans agence peut rapidement tourner à l’épreuve de force. A vous de voir !
