La loi Pinel et la loi Denormandie sont deux dispositifs du gouvernement visant à inciter l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien dans un but locatif. L’objectif étant de redynamiser certains territoires.
En quoi consiste le dispositif Denormandie ?
Afin de répondre à des objectifs variés (réhabilitation de logements, restauration de biens immobiliers, amélioration des performances énergétiques des habitations etc.), l’État a mis en place divers dispositifs de défiscalisation immobilière. Ceux-ci permettent aux contribuables de profiter d’avantages fiscaux en échange de leur investissement locatif.
C’est le cas de la loi Denormandie, qui est une réduction d’impôt accordée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien.
Le logement doit nécessiter des travaux de rénovation, ou de modernisation, d’assainissement, de transformation, d’agrandissement, ou encore d’amélioration de la consommation énergétique.
Pour être éligible à la loi Denormandie le logement doit remplir d’autres conditions, notamment de localisation et d’engagements locatifs.
Loi Pinel : Qu’est-ce que c’est ?
La loi Pinel est un dispositif offrant un avantage fiscal accordé pour un investissement immobilier locatif dans le neuf.
Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit également remplir d’autres conditions liées à l’endroit où il se trouve et aux engagements de location.
Loi Denormandie et loi Pinel : qu’ont-elles en commun ?
Les conditions communes pour bénéficier de la loi Denormandie ou de la loi Pinel
La loi Denormandie, comme la loi Pinel, concerne les acquisitions immobilières réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
Les investisseurs doivent avoir leur résidence fiscale en France.
Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an, y compris les travaux, et de 5 500 € au m² lors de l’acquisition.
La réduction d’impôt est la même pour les deux dispositifs :
- 12 % du prix du bien pour une période de location de 6 ans
- 18 % pour une période de location de 9 ans
- 21 % pour une période de 12 ans
(Dans le cadre de la loi Denormandie, le prix du bien comprend le montant de l’acquisition et celui des travaux.)
Le bien doit se situer dans une des zones déterminées par le dispositif.
(Ces zones sont différentes selon la loi Pinel ou Denormandie, voire plus bas).
Les mêmes engagements locatifs pour bénéficier des deux dispositifs
Le logement doit être loué nu (non meublé).
Le montant du loyer doit respecter certains plafonds (mis à jour chaque année par le gouvernement).
Les ressources des locataires sont également plafonnées (les montants sont fixés tous les ans par un décret paraissant au Bulletin officiel des impôts).
Le bien doit être occupé au plus tard douze mois après l’achèvement (des travaux pour la loi Denormandie, ou de l’acquisition pour la loi Pinel).
Loi Denormandie et la loi Pinel : quelles différences ?
Différents types de biens immobiliers sont concernés par les lois Pinel et Denormandie
Le dispositif Pinel s’applique aux achats de logements neufs.
Certains logements anciens sont éligibles à la loi Pinel à condition d’être refaits à neuf et correspondre à des critères précis de performances énergétiques et techniques.
La loi Denormandie a été conçue pour étendre à l’ancien la loi Pinel, elle concerne la rénovation de logements vétustes.
Les lois Pinel et Denormandie sont conditionnées à des localisations du logement bien distinctes
Où s’applique la loi Pinel ?
Les biens éligibles au dispositif Pinel se situent dans trois zones définies :
- La Zone A : l’agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier…
- La zone A bis : exclusivement des communes d’Île-de-France.
- La zone B1 : certaines grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne (hors zone A bis et A) et les départements d’Outre-Mer.
Un simulateur élaboré par Service-Public indique à quelle zone appartient une ville.
Où s’applique la loi Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, un bien doit être situé :
- Dans l’une des 222 villes moyennes ayant signé avec l’Etat le plan « Action cœur de ville »
Ou
- Dans l’une des 23 villes ayant signé la convention « Opération de revitalisation du territoire » (ORT)
Un simulateur de Service-Public détermine si une ville est éligible au dispositif Denormandie.
Différentes exigences relatives aux travaux entre la loi Denormandie et la loi Pinel
La loi Pinel
Pour que le dispositif Pinel s’applique à un logement ancien nécessitant des travaux, il devra, une fois réhabilité, avoir baissé ses dépenses énergétiques d’au moins 50 %.
Il devra obligatoirement obtenir les labels Haute Performance énergétique ou BBC rénovation.
Une fois réalisés, les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique.
La loi Denormandie
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins pour un logement collectif, et d’au moins 30 % pour un logement individuel.
De plus 25% de l’investissement total doit être consacré aux travaux.
Bon à savoirIl n’existe pas de dispositif ou de type d’investissement idéal. L’investissement Denormandie et Pinel représente des opportunités qui conviendront à un certain type d’investisseur au même titre que le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), LMP, Viager, Censi-Bouvard, Immeuble de rapport, etc. Rapprochez vous d’un expert en investissement avant de vous lancer.
Tableau comparatif des critères d’éligibilité aux dispositifs Denormandie et Pinel
| Critères | Loi Denormandie | Loi Pinel |
|---|---|---|
| Objet du dispositif | Encourager la rénovation de biens anciens dans certaines zones | Encourager l’investissement locatif dans des logements neufs |
| Type de bien éligible | Biens immobiliers anciens à rénover | Logements neufs, en état futur d’achèvement, ou rénovés |
| Travaux requis | Travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération | Pas de condition de travaux spécifiques (pour le neuf) |
| Zones géographiques | Zones éligibles en centre-ville et zones tendues (plan Action Cœur de Ville) | Zones A, A bis, B1 (zones tendues) |
| Durée de location | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement | Réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement |
| Plafonds de loyers | Plafonds fixés par décret selon la zone géographique | Plafonds fixés par décret selon la zone géographique |
| Plafonds de ressources des locataires | Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus | Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus |
| Durée de validité | Jusqu’au 31 décembre 2023 | Jusqu’au 31 décembre 2024 |
| Cibles principales | Investisseurs cherchant à rénover et louer dans l’ancien | Investisseurs cherchant à louer un bien neuf ou en construction |
| Conditions spécifiques | Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien | Aucun critère particulier sur l’amélioration énergétique |
