PTZ : Quelles sont les évolutions du dispositif pour 2024 ?

Introduction

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif gouvernemental désormais bien connu pour faciliter l’accession à la propriété des ménages français. Avec sa récente prolongation jusqu’en 2027, accompagnée de modifications visant à renforcer son accessibilité, le PTZ se veut aujourd’hui encore plus avantageux et plus ouvert pour les futurs propriétaires. Découvrez les évolutions majeures de ce programme, leurs objectifs et leurs conséquences pour les primo-accédants.

Qu’est-ce que le PTZ ?

Créé en 1995 en remplacement du prêt accession à la propriété (PAP), le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d’aide financière visant à soutenir l’accession à la propriété immobilière pour les ménages français. Il offre la possibilité aux primo-accédants d’acquérir leur résidence principale grâce à l’obtention d’un prêt sans intérêts (ils sont pris en charge par l’Etat) servant à financer une partie du bien immobilier.

Le PTZ peut être accordé pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, avec travaux, au sein de différentes zones identifiées par les pouvoirs publics en fonction des besoins en logement ainsi que des prix de l’immobilier (zones A, A bis, B1 et B2 et C du territoire français).

Les conditions d’éligibilité à ce programme diffèrent selon la situation géographique de l’emprunteur mais également en fonction de sa situation familiale. Les ressources du ménage doivent par ailleurs respecter un plafond fixé par l’Etat en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien immobilier. 

Le montant du PTZ est pour sa part lui aussi déterminé en fonction de plusieurs critères tels que le nombre de personnes composant le ménage, la zone géographique d’acquisition, le coût total de l’opération immobilière ou encore les ressources du ménage. Jusqu’en 2024, le prêt à taux zéro pouvait ainsi couvrir jusqu’à 40% du coût total de l’opération, dans la limite d’un plafond fixé par l’Etat.

Le PTZ est octroyé pour une durée maximale de 25 ans, avec un différé de remboursement potentiel pouvant aller jusqu’à 15 ans (sous conditions). Durant cette période, aucun remboursement n’est exigé et les intérêts sont pris en charge par l’Etat. Le remboursement du PTZ peut dans ce cas de figure démarrer seulement à la fin du différé.

Nouveautés du Prêt à taux Zéro 2024

Le PTZ a subi plusieurs remaniements depuis sa mise en place pour s’adapter aux différentes évolutions économiques et sociales. La dernière en date, en 2024, vise notamment à revoir les critères de revenus qui étaient les mêmes depuis 2016.

Le PTZ 2024 assouplit ainsi les conditions d’accès et revalorise les barèmes de revenus avec pour objectif de rendre le dispositif accessible à 6 millions de foyers supplémentaires. C’est ainsi environ 29 millions de ménages qui peuvent désormais solliciter ce prêt aidé contre environ 23 millions auparavant. Cela représente une hausse notable avec 73 % de la population couverte contre 60 % précédemment.

Le PTZ 2024 prévoit notamment une hausse sensible des plafonds de revenus pour les 2 premières tranches de revenus ainsi qu’une hausse des quotités pour les foyers les plus modestes. Il entérine également la création d’une quatrième tranche de revenus permettant à des ménages plus aisés, qui n’avaient pas accès au dispositif, de pouvoir y recourir.

Les dernières évolutions du PTZ poursuivent principalement 3 objectifs à savoir : 

• une remise à niveau des barèmes de revenus qui n’étaient plus adaptés aux revenus des ménages ayant sensiblement progressé entre 2016 et 2024. Ils deviennent ainsi plus progressifs et plus lisibles ; 
• une lutte contre l’artificialisation des sols, le dispositif ayant, en bonne partie, été détourné pour créer de l’habitat individuel en zone détendue alors que l’objectif est plutôt de développer l’accession à la propriété en habitat collectif situé en zone tendue ;
• l’augmentation du niveau de l’aide par ménage, celle-ci étant devenue insuffisante pour les foyers les plus modestes.

Conditions d’éligibilité

Pour être éligible au PTZ, le demandeur doit respecter un certain nombre de critères particuliers se rapportant au type de logement, au montant des revenus ainsi qu’à la zone géographique du bien convoité. Voici les conditions d’octroi du prêt à taux zéro : 

• le demandeur doit être primo-accédant c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes (sauf exceptions comme l’invalidité ou les catastrophes naturelles notamment) ; 
• le prêt doit concerner l’achat d’une résidence principale (le demandeur doit y vivre au moins 8 mois dans l’année) ; 
• des plafonds de revenus basés sur le revenu fiscal de référence (RFR) s’appliquent et sont dépendants de la composition du foyer et de la zone géographique ; 
• le bien ciblé doit être situé sur une des zones géographiques où le dispositif s’applique (dans le neuf, zones A, Abis, B1 ; dans l’ancien, zones B2 et C) ; 
• le PTZ implique l’obtention d’un prêt principal complémentaire.

Par ailleurs, le PTZ peut être utilisé dans différentes circonstances et pour acquérir divers types de bien  : 

• l’achat d’un logement ancien en zone B2 ou C avec des travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser (au moins 25 % du coût du projet) ; 
• l’achat d’un logement neuf classique (achat ou construction de dépendance compris), d’un logement neuf en location-accession à la propriété immobilière (PSLA), d’un logement neuf avec un contrat de bail réel solidaire (BRS), d’un logement neuf en accession sociale à la propriété (avec TVA réduite) ; 
• l’achat d’un logement social déjà habité par le demandeur ; 
• la transformation d’un local existant en logement.

Avantages du PTZ pour les acheteurs

Le dispositif de base du PTZ offre des avantages financiers importants pour les acquéreurs. 

En premier lieu, il s’agit d’un prêt aidé. Les intérêts sont pris en charge par l’Etat, ce qui réduit le coût final de l’acquisition. Le PTZ n’implique également aucun frais de dossier.

Le PTZ permet également de financer un éventail diversifié de projets avec des enveloppes obtenues relativement importantes qui peuvent parfois constituer ¼ voire même ⅓ du projet.

Par ailleurs, le remboursement peut s’échelonner sur une période relativement longue allant de 10 à 25 ans. Un différé de remboursement peut en outre être obtenu permettant d’être exempté de mensualités pendant une durée allant jusqu’à 10 ans. Le PTZ est donc très flexible en matière de remboursement et permet même un remboursement par anticipation sans aucune pénalité (sous conditions).

Le PTZ est enfin cumulable avec d’autres dispositifs de financement tels qu’un prêt épargne logement, un prêt Accession Sociale ou encore un prêt conventionné. Il offre donc une grande latitude en matière de financement et des possibilités de remboursement étalées.

Depuis les ajustements effectués, le PTZ 2024 offrent désormais des perspectives encore plus intéressantes pour les acheteurs avec notamment : 

• une augmentation des quotités à 50 % pour les emprunteurs aux revenus les plus modestes contre 40 % soit environ 10 000 € d’aides supplémentaires en moyenne ; 
• une réévaluation à la hausse de l’ordre de 7 à 30 % des plafonds de revenus pour les ménages les plus modestes (2 premières tranches), augmentant sensiblement le nombre potentiel de bénéficiaires ; 
• la création d’une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 € par an) rendant ainsi le dispositif accessible à de nouveaux profils disposant de revenus plus aisés. La quotité finançable est alors de 20 % pour ce type d’acquéreurs ; 
• le doublement de l’aide de l’Etat pour les acquéreurs de leur propre logement social. Le “PTZ vente HLM” passe ainsi de 10 à 20 %.

Voici un tableau résumant les évolutions du PTZ à partir d’avril 2024 :

Caractéristiques du PTZ	Avant le PTZ 2024	Depuis le PTZ 2024
Durée	Date de fin prévue en 2023	Prolongement du dispositif jusqu’en 2027
Part de projet finançable	Quotité de 40 % maximum	Quotité de 50 % maximum (environ 10 000 € supplémentaires par ménage)
Plafonds de revenus	3 tranches de revenus avec des plafonds dépendant de la composition du foyer et de la zone géographique	– Forte augmentation des plafonds pour les 2 premières tranches de revenus (de 7 à 30 %) ; – Création d’une 4ème tranche (pour les revenus avec un RFR annuel de 37 000 à 49 000 €)
Type de biens	– Logements neufs collectifs en zone tendue ; – Logements anciens nécessitant des travaux ; – Maisons individuelles en zone détendue	– Logements neufs collectifs en zone tendue ; – Logements anciens nécessitant des travaux
Montant d’aide pour l’acquisition de logement social (PTZ vente HLM)	Quotité de 10 %	Quotité de 20 %
Nombre de foyers éligibles	23 millions	29 millions

Comment obtenir un PTZ ?

Seules les banques et autres institutions financières signataires d’une convention avec l’État ont la possibilité d’octroyer des prêts à taux zéro. Il convient donc de vous rapprocher de votre banque pour obtenir un PTZ au moment de solliciter un emprunt immobilier. Comme pour un prêt classique, la banque a toute liberté d’accorder ou non le PTZ après avoir réalisé une étude de votre profil, à partir notamment des garanties apportées et de votre niveau de solvabilité.

Il vous faut donc constituer un dossier solide comprenant notamment : 

• une déclaration sur l’honneur du respect des conditions du PTZ ; 
• un contrat de bail ou les dernières quittances de loyer pour justifier du statut du primo-accédant ; 
• les derniers bulletins de salaires ou déclarations URSSAF ;
• le contrat de travail ; 
• le dernier avis d’imposition ; 
• les derniers relevés de compte ; 
• une déclaration d’engagement de travaux pour les achats dans l’ancien avec une évaluation du coût ; 
• le compromis de vente pour l’achat d’un logement social.

Pour obtenir plus d’informations, vous pouvez vous rapprocher de votre banque et de votre agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL).

Qui est éligible au PTZ en 2024 ?

Les foyers éligibles au PTZ 2024 sont ceux qui respectent les critères édictés précédemment en matière de : 

• plafonds de ressources relatifs à la composition du foyer ; 
• type de logements achetés (achat neuf, construction neuve, achat ancien avec travaux, logement social, local transformé en habitation)  ; 
• zone géographique du logement ciblé (zones A1, Abis, B1, dans le neuf, zones B2 et C dans l’ancien) ; 
• statut de primo-accédant depuis 2 ans.

Enfin, le demandeur doit également apporter les garanties financières nécessaires auprès de la banque sollicitée.

Quels sont les changements apportés au PTZ en 2024 par rapport aux années précédentes ?

En résumé, les principaux changements visant à élargir l’accès au dispositif PTZ sont les suivants : 

• augmentation de la quotité pour 2 premières tranches de revenus (50 % au lieu de 40 %) ; 
• augmentation des plafonds de ressources pour les 2 premières tranches de revenus (de l’ordre de 7 à 30 %) ; 
• création d’une quatrième tranche de revenus (RFR de 37 000 à 49 000 €) avec une quotité à 20 % pour les foyers disposant de ressources moyennes qui n’était pas auparavant éligibles ;
• doublement de la quotité pour les acquisitions de logement social (20 % contre 10 % auparavant) ; 
• prolongement du dispositif jusqu’en 2027 alors qu’il devait prendre fin en 2023 ;
• impossibilité d’accéder au dispositif pour les foyers souhaitant acquérir une maison individuelle en zone détendue.

Comment calculer le montant du PTZ auquel je peux prétendre ?

Pour calculer le montant du PTZ éligible, il convient en premier lieu de trouver la zone géographique du bien que vous souhaitez puis de visualiser dans le tableau mis à disposition par les pouvoirs publics, quels sont les plafonds de revenus correspondant selon la composition de votre foyer. 

Une fois la case vous concernant identifiée, il ne vous reste plus qu’à prendre la quotité correspondante dans le tableau et à appliquer le pourcentage au montant de votre achat.

Pour plus de praticité, vous pouvez effectuer directement une simulation sur le site de l’ANIL.

Puis-je combiner le PTZ avec d’autres aides à l’achat immobilier ?

Le PTZ n’étant pas suffisant pour financer intégralement un bien immobilier, le demandeur doit solliciter un autre prêt pouvant être obtenu de façon complémentaire parmi lesquels : 

• un crédit immobilier bancaire classique ; 
• un prêt conventionné ; 
• un Prêt Accession Sociale (PAS) ; 
• un Prêt Epargne Logement (PEL) ; 
• un prêt complémentaire.

Il est également tout à fait possible de combiner un PTZ avec d’autres aides à la rénovation énergétique pour les logements anciens (isolation, remplacement de chauffage, ventilation, etc.). C’est le cas notamment de MaPrimeRénov, la prime énergie, la TVA à taux réduit ou encore les aides des collectivités locales.

Quelles sont les obligations après l’obtention d’un PTZ ?

Une fois le bien financé par l’intermédiaire d’un PTZ, il convient évidemment en premier lieu d’honorer ses échéances de remboursement.

Il est ensuite possible, sous conditions, de mettre en location le bien après 6 ans de détention, et pour une durée de location de 6 ans au maximum. Le logement doit également être loué vide et ne peut faire l’objet d’une location saisonnière. Des cas exceptionnels peuvent permettre la mise en location avant les 6 ans de détention (invalidité, mutation, etc.).

Concernant la revente, il est tout à fait possible de revendre le bien acquis par l’intermédiaire d’un PTZ avant la fin du remboursement à condition de rembourser l’intégralité du capital restant dû après la transaction. 

Questions fréquemment posées sur le PTZ (FAQ)

Que se passe-t-il si ma situation personnelle change après avoir obtenu un PTZ ?

En cas de changement de situation personnelle après l’obtention d’un PTZ et notamment en cas de revente, il convient d’en informer l’organisme prêteur. En revanche, le prêt étant attribué à un instant T, une modification ultérieure dans la structure familiale ou dans les revenus n’a pas d’incidence sur les conditions d’octroi et les modalités de remboursement.

Comment et où puis-je faire une demande de PTZ ?

Pour faire une demande de PTZ en 2024, vous devez contacter un établissement financier partenaire, remplir le formulaire dédié et constituer un dossier de financement. Assurez-vous de fournir tous les documents requis et notamment les justificatifs de revenus et d’identité ou encore les justificatifs du statut de primo-accédant.

Y a-t-il des pénalités pour remboursement anticipé du PTZ ?

Aucune pénalité n’est applicable pour le remboursement anticipé d’un PTZ (sous conditions), ce qui, en plus de l’absence d’intérêts, constitue un avantage majeur par rapport à un prêt classique.