Permis de construire : Quelles conditions pour l’obtenir ?

Vous envisagez de construire votre propre maison ? Vous avez des travaux d’extension à réaliser dans votre logement ? Une demande de permis de construire peut être une tâche assez ardue qui requiert certaines exigences de la part de l’administration fiscale. Parmi elles figurent notamment le remplissage des formulaires, la fourniture de pièces justificatives ou encore les délais à respecter. On vous explique comment constituer votre demande de permis de construire efficacement et quelles conditions respecter pour un traitement dans les meilleurs délais.

Quelles sont les conditions obligatoires pour une demande de permis de construire ?

Lorsqu’un projet immobilier implique une modification de l’aspect extérieur d’une habitation qui va au-delà d’une certaine superficie de plancher et d’emprise au sol, le dépôt d’un permis de construire est obligatoire.

Les travaux de construction qui nécessitent un permis de construire incluent ainsi :

• la construction d’une maison individuelle sur une parcelle nue ;
• l’extension, la surélévation ou l’aménagement de combles impliquant la création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol d’au moins 40 m² si la parcelle se trouve en zone urbaine avec un plan local d’urbanisme (PLU) et 20 m² s’il s’agit d’une parcelle hors PLU ;
• la construction ou l’aménagement extérieur de carports, abris de jardin, dépendances et garages avec une emprise au sol supérieure ou égale à 20 m² ;
• les piscines dont le bassin fait plus de 100 m² de superficie.

Avant de déposer une demande de permis de construire, il convient donc de calculer précisément la surface du projet envisagé.

Les projets de construction dont la superficie ou l’emprise au sol est inférieure à 20 m² pour les annexes et abris et à 40 m² pour les extensions (20 m² dans les zones non urbaines) pourront eux faire l’objet d’une simple déclaration préalable de travaux à la place d’un permis de construire. Cette procédure administrative ressemble au permis de construire mais avec beaucoup moins de contraintes, notamment en termes de pièces justificatives.

Bon à savoir :

Quels sont les documents obligatoires à fournir pour instruire un permis de construire ?

Pour obtenir un permis de construire, vous devez compléter le formulaire de déclaration Cerfa n°13406*06, disponible en mairie ou sur Internet. Vous devez également joindre à votre dossier 8 documents complémentaires obligatoires permettant au service d’urbanisme d’apprécier la faisabilité ou non du projet :

• un plan de situation du terrain ;
• un plan de masse de la construction (vue aérienne) ;
• un plan de coupe du terrain et de la construction ;
• une notice descriptive du projet ;
• un plan des façades et des toitures permettant d’appréhender l’aspect extérieur ;
• une modélisation graphique 3D ;
• une photo permettant de situer le bien dans son environnement proche ;
• une photo permettant de situer le bien dans son environnement lointain.

Quels sont les documents optionnels à fournir pour un permis de construire ?

Selon le type de projet immobilier concerné, la mairie peut exiger des pièces supplémentaires. Par exemple, un particulier qui envisage la construction d’une maison sur un lotissement devra fournir un certificat de surface constructible correspondant à son lot (PCMI9) ainsi qu’un certificat d’attestation d’achèvement des équipements attachés au lot (PCMI10).

Si votre projet se situe dans une zone soumise à un aménagement concerté (ZAC), vous devrez joindre deux documents complémentaires à votre dossier :

• une copie du cahier des charges de cession de terrain approuvé et publié conformément à l’article D. 311-11-1 qui indique le nombre de mètres carrés constructibles sur la parcelle (PCMI11) ;
• une convention entre vous et la commune ou l’organisme public qui fixera votre contribution aux coûts des équipements nécessaires à la zone (PCM12).

De nombreuses autres pièces complémentaires peuvent être sollicitées pour différents cas de figure (Zone Natura 2000, zones parasismiques et paracycloniques, défrichement, zone Monuments Historiques, respect de la réglementation thermique, dépassement du coefficient d’occupation des sols, etc.). Le formulaire de demande de permis de construire précise les différents documents à fournir pour chaque situation.

Quelles sont les principales étapes de l’instruction d’une demande de permis de construire ?

Avant de présenter un dossier de permis de construire, vous devez consulter le Plan Local d’Urbanisme de votre commune pour connaître les réglementations applicables localement. Assurez-vous par exemple que cette localisation ne se trouve pas au sein d’un secteur protégé ou à proximité d’un site historique. Le cas échéant, vous devrez également effectuer des démarches des Architectes des Bâtiments de France. Vous pouvez également demander à la mairie un certificat d’urbanisme qui confirmera si votre terrain est constructible ou non.

Vous devez ensuite imprimer et compléter le formulaire Cerfa n°13406*06 qui liste toutes les informations concernant le demandeur et son projet. Ce formulaire doit être accompagné de 8 documents obligatoires énumérés plus avant.

Enfin, une fois votre dossier préparé et complété, vous devez le soumettre aux services d’urbanisme de votre commune pour obtenir un permis de construire. Vous devez fournir une version papier en quatre exemplaires minimums, que ce soit par voie postale ou en main propre. En déposant la demande, la mairie vous attribuera un numéro d’enregistrement et vous fournira un reçu de votre demande de permis de construire.

Qui a le dernier mot pour un permis de construire ?

Une fois votre demande déposée, votre dossier sera étudié par un expert qui vérifiera si elle est conforme aux réglementations locales et si sa construction est techniquement réalisable. En dernière instance, c’est le maire de la commune qui détient la compétence pour prendre la décision finale sur l’approbation ou non de votre projet.

Quel est le délai de traitement d’un permis de conduire ?

La durée d’instruction du dossier dépend de l’emplacement spécifique du logement. Les dossiers Cerfa doivent être approuvés par la commune pour que les travaux puissent avoir lieu et ils doivent respecter les règles d’urbanisme à plusieurs égards (utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimensions, assainissement et aménagements, etc.).

Le délai légal pour traiter une demande de permis de construire varie entre 2 et 3 mois, selon le projet et le lieu où il est situé. Pour une maison individuelle avec annexes le délai d’instruction peut aller jusqu’à 2 mois (3 mois pour les autres projets) alors qu’un bien sur un site « remarquable » ou aux abords d’un monument historique peut prendre environ 3 mois.

Dans les 15 jours suivant la réception des documents par la commune, un avis spécifiant les caractéristiques du projet doit être affiché en mairie. Si, à l’issue de ce délai prescrit, aucune contestation n’est parvenue et que vous ne recevez pas de nouvelle de la part de la commune, votre demande sera considérée comme acceptée tacitement. Il est toutefois préférable de recontacter la mairie pour s’assurer de l’obtention de l’accord avant de procéder aux travaux.

Comment obtenir un permis de construire en 1 mois ?

Pour certaines demandes de permis de construire, il est possible d’obtenir une réponse plus rapidement que le délai prévu par la mairie. Cela est particulièrement vrai dans les petites communes, où les services ont peu de demandes de dossiers à traiter. Dans les grandes villes en revanche, le temps d’attente sera généralement plus long. Afin d’optimiser le délai de votre demande, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté en prenant les précautions suivantes :

• fournissez un dossier complet sans pièces justificatives manquantes ;
• remettez votre dossier en main propre à la mairie plutôt que par La Poste. Vous gagnerez ainsi quelques jours de traitement et éviterez les potentielles pertes de courrier ;
• faites en sorte, dans la mesure du possible, d’éviter les demandes nécessitant des recherches approfondies en termes de constructibilité et de respect du plan local d’urbanisme ;
• réalisez des plans graphiques complets et lisibles ;
• pour une extension, tentez de limiter la surface créée à moins de 40m² pour n’avoir qu’une déclaration préalable de travaux à effectuer. Au-delà de cette superficie, le traitement sera plus long et complexe avec le permis de construire ;
• si vous le pouvez, faites-vous accompagner par un professionnel qualifié qui prendra en charge toutes les démarches et se chargera d’obtenir l’autorisation dans les meilleurs délais.