POS et PLU : Tout ce qu’il faut savoir

PLU et POS

Les documents d’urbanisme répertorient l’ensemble des règles d’aménagement du territoire permettant notamment de respecter les spécificités d’un secteur géographique et de garantir un développement harmonieux entre les aires urbaines et les zones rurales. Le Plan Local d’Urbanisme est aujourd’hui le document de référence pour la construction et l’aménagement d’un territoire. Que contient-il ? Quelles différences entre le PLU et le POS ? Quelles sanctions en cas de non-respect ? Découvrez tout ce qu’il savoir sur le PLU, le POS et les différentes règles d’urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme qu’est-ce que c’est ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autrement appelé Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) pour les communautés de commune est un document fixant les règles d’urbanisme et de construction à une échelle locale. Le PLU vise à organiser l’aménagement du territoire d’une zone déterminée en encadrant les constructions telles que :

  • Les projets d’urbanisation
  • Les déplacements urbains
  • L’habitat individuel et collectif avec le respect des styles architecturaux

L’ensemble de ces projets doit notamment s’inscrire dans une logique de développement durable aussi bien dans l’utilisation des matériaux de construction que dans leur impact à long terme sur l’environnement collectif.

Les différents PLU prévoient entre autres : 

  • La préservation des espaces ruraux et agricoles avec un développement urbain maîtrisé et un respect des paysages et des espaces naturels.
  • La mixité sociale dans l’habitat et un maintien des équilibres entre les différentes fonctions de l’espace (habitat, emploi, commerces, activités sportives et culturelles etc.) ainsi qu’un accès équitable aux moyens de transports et à la fourniture d’eau.
  • La préservation de la santé et de la sécurité des habitants du secteur ainsi que le respect du milieu naturel en garantissant notamment la bonne qualité de l’eau, de l’air, du sol, la sauvegarde des écosystèmes et du patrimoine ainsi que la prévention face aux différentes nuisances (sonores, pollution) et aux risques naturels ou technologiques. 

Établi pour une période de 10 à 15 ans, le PLU doit fixer les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols en tenant compte notamment de l’impact sur l’environnement et le milieu naturel. Il s’agit donc d’un document règlementaire visant à déterminer les droits à construire et les conditions d’accès à chaque parcelle de territoire. L’ensemble des permis de construire et des autorisations de travaux sollicités par un administré devra donc respecter les règles édictées par le PLU local.

Le Plan d’Occupation des Sols qu’est-ce que c’est ? 

Créé dans le cadre de la Loi d’Orientation Foncière de 1967, le Plan d’Occupation des Sols (POS) a longtemps été le document de référence en matière d’aménagement urbain pour les municipalités. Le POS fixait les principales règles d’urbanisme concernant les constructions ou les modifications de constructions existantes. Il fixait notamment un système de zonage en fonction des secteurs selon leur degré de constructibilité avec notamment : 

  • Des zones urbaines immédiatement constructibles
  • Des zones urbaines constructibles dans le futur et faisant office de réserves
  • Des zones urbanisées avec une limitation des nouvelles constructions
  • Des zones agricoles
  • Des zones protégées

A l’instar du PLU, le POS était un référentiel encadrant strictement les demandes de construction par l’intermédiaire d’une autorisation de travaux ou d’un permis de construire.

Il établissait notamment des règles sur les volumes des constructions, leur performance énergétique, les propriétés esthétiques des logements (style, couleurs) ou encore l’implantation de nouvelles constructions dans l’environnement proche ou lointain et donc dans le paysage global.

Le POS a été remplacé par le PLU dans le cadre de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000. Si près de la moitié des communes ont aujourd’hui établi un PLU, les POS ont longtemps continué à être appliqués à défaut de mise en place d’un PLU dans de nombreuses communes. La loi ALUR de 2016 a entériné sa disparition définitive. Les communes qui ne disposeraient toujours pas d’un PLU ou d’une carte communale doivent à présent se référer au Règlement National d’Urbanisme (RNU) pour fixer les limitations au droit de propriété.

Plan local d'urbanisme intercommunal

Pourquoi le PLU a remplacé le POS ? 

SI le PLU a conservé plus ou moins la même nomenclature et les mêmes objectifs que le POS, la loi ALUR a souhaité l’agrémenter d’un volet environnemental. Le PLU impose ainsi la mise en place d’un Plan d’Aménagement de Développement Durable (PADD). Le PLU n’est ainsi pas un simple document permettant de partager le territoire en différentes zones à construire comme pouvait l’être le POS. Il s’inscrit davantage dans une logique prospectiviste visant à définir les grandes orientations et les objectifs de long terme d’une commune à l’aune des nouveaux enjeux de développement durable.

La transformation du POS en PLU répond ainsi aux besoins présents des populations tout en prenant en compte et anticipant les conséquences négatives de ces nouvelles constructions pour les générations futures. Le plan local d’urbanisme se veut donc une feuille de route qui doit élaborer la “Ville de demain” en prenant des mesures notamment :

  • Contre le sur-développement urbain 
  • Pour la protection de la biodiversité et des paysages
  • Contre le dérèglement climatique et ses conséquences
  • Pour des projets urbains établis en harmonie avec l’environnement naturel

Quelles sont les différentes zones définies par le PLU ? 

Le cadastre définit un zonage particulier pour les PLU et extrêmement précis des différentes zones d’urbanisation. Le Code de l’Urbanisme définit principalement 4 zones distinctes qui sont par la suite déclinées en sous-section selon les les PLU locaux :

  • La zone urbaine (U) : article R 123.5 du Code de l’Urbanisme
  • La zone à urbaniser (AU) : article R 123.6 du Code de l’Urbanisme
  • La zone agricole (A) : articles L 123.1.5 et R 123.7 du Code de l’Urbanisme
  • La zone naturelle et forestière (N) : articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code de l’Urbanisme

Voici un tableau récapitulatif des principales classifications établies dans les PLU locaux : 

Zones et dénomination PLUDescription de la zone
Zone AZone agricole (réservée à l’exploitation agricole)
Zone ABSous-section de la zone agricole : territoire à vocation agricole, d’élevage ou de culture
Zone AP Zone d’agriculture protégée (zone de protection du foncier agricole face à la pression urbaine)
Zone AUZone à urbaniser : destinées à être ouvertes à l’urbanisation
Zone NZone naturelle et forestière. elle vise à préserver la qualité de l’espace concerné et à en limiter l’exploitation
Zone NAFuture zone d’urbanisation (sous-section de la zone N) : application de règles de constructibilité en fonction de la nature de la parcelle
Zone NBZone d’urbanisation diffuse (sous-section de la zone N) : installation d’équipements publics ou de constructions selon les besoins locaux
Zone NCZone de richesses naturelles (sous-section de la zone N) : zone protégée en raison de la valeur agricole des terres ou le la richesse du sol ou du sous-sol
Zone NDZone naturelle à protéger des risques de nuisance ou pour son caractère esthétique, historique ou écologique
Zone NEZone naturelle écologique (sous-section de la zone N) sensible vulnérable aux activités humaines
Zone NHZone naturelle constructible sous conditions à protéger en raison de la qualité du site, du milieu naturel, du paysage ou de son intérêt esthétique, historique ou écologique
Zone NLParcelles à constructibilité limitée réservées aux équipements de camping, sportifs ou de loisirs
Zone NPZone de stricte protection des captages d’eau potable ou zone inondable
Zone UAZone urbaine mixte : zone urbaine dense et centrale mêlant souvent des fonctions d’habitation, de commerce, de service et d’activités
Zone UBZone d’extension urbaine complétant la zone UA car plus périphérique à l’alignement de la voirie et avec une élévation des bâtiments moins importante
Zone UCZone urbaine mixte d’habitats, de services et d’équipements dont la topographie permet la poursuite de l’urbanisation
Zone UCAZone d’intérêt paysager : sous-section de la zone UC mixte considérée comme une zone à densité moyenne à venir dont les constructions doivent respecter certaines règles d’urbanisme
Zone UCBZone d’habitats isolés ou groupés : zone urbaine pratiquement exclusivement réservée à l’habitat
Zone UDZone urbaine de faible densité généralement excentrée d’une zone urbaine centrale (hameau par exemple)
Zone UEZone urbaine d’équipements commerciaux, artisanaux ou industriels ou d’équipements publics à intérêt collectif (hôpitaux, écoles)
Zone UPZones portuaires et fluviales proches d’un littoral, en front de mer, à l’embouchure d’un fleuve ou plus généralement à proximité de tout cours d’eau
Zone ZHones humides (marais, lagunes, mangroves…) abritant la biodiversité locale)

Ces différentes dénominations peuvent varier selon l’organisation adoptée à l’échelle communale. Il faudra donc vous reporter au PLU de votre commune pour obtenir la classification précise correspondante.

Où trouver le POS et le PLU de sa commune ? 

Vous pouvez consulter le PLU de votre commune ou les différents règlements d’aménagement communaux de 2 façons : 

  • En mairie : Le PLU est le plus souvent disponible en version papier et en version numérique, le plus sûr étant de prendre rendez-vous à une heure où des employés du service de l’urbanisme seront disponibles pour vous accompagner et vous aider à décrypter le document. Le PLU peut en effet se révéler fastidieux et pas toujours facile à comprendre au premier abord. Vous pourrez notamment demander aux employés de la mairie de vous fournir les reproductions de documents qui vous sont nécessaires. Pensez sinon à prendre en photo (avec l’autorisation de la municipalité) les pages qui vous concernent afin de pouvoir les consulter à un autre moment opportun. 
  • Sur Internet en consultant le site officiel de la mairie qui met généralement à disposition des administrés le plan local d’urbanisme. Pensez bien à vérifier qu’il s’agit de la dernière mise à jour et que de nouvelles règles n’ont pas été édictées depuis. Pour les petites communes ne disposant pas des moyens pour avoir un site Internet fonctionnel, vous n’aurez alors pas d’autre choix que de vous rendre en mairie pour consulter le PLU. Les petites communes placées sous le régime de l’intercommunalité ne mettent d’ailleurs pas forcément à disposition le document de référence de l’urbanisme qui sera alors un PLUi. Vous pourrez dans ce cas le consulter sur le site de la Communauté de Communes.

Quelles sanctions pour non-respect du PLU ?

Le non-respect des règles du PLU expose l’administré à des sanctions de différents ordres : 

  • Une amende forfaitaire comprise en 1 200€ et un plafond ne pouvant excéder 6 000€ par m² de surface de plancher construite (article L 480-4 du Code de l’Urbanisme) et 300 000€ pour tous les autres cas (article L 430-2 du Code de l’Urbanisme). 
  • En cas de récidive, une peine de prison de 6 mois peut également être requise.
  • La vente ou la location d’un terrain appartenant à un lotissement n’ayant pas obtenu d’autorisation d’aménagement ou en méconnaissance de ces règles d’aménagement expose l’auteur de la transaction à une amende de 15 000€ (article L 480-4-1 du Code de l’Urbanisme). 
  • Les personnes morales qui commettraient les mêmes infractions sont exposées au quintuple des sanctions encourues pour une personne individuelle sans compter des sanctions spécifiques à l’activité professionnelle concernée.
  • En cas de méconnaissance des règles d’urbanisme, il appartiendra alors à un juge de vérifier la conformité des travaux à l’autorisation délivrée. Ainsi l’exécution partielle d’une autorisation de travaux ne sera pas forcément considérée comme une faute pénale. 

En cas d’infraction constatée par la mairie, celle-ci est tenue de se constituer partie civile et de dresser un procès-verbal de l’infraction. Si aucune médiation n’est réalisée (permis de construire modificatif ou réhabilitation de l’habitation selon les règles du PLU) et si l’affaire est portée devant le tribunal, le maire ou le président de la communauté de communes devra assister à l’audience pour exposer les éléments de l’affaire. L’administration publique dispose de 6 ans avant prescription à compter de la date d’achèvement des travaux ou du litige constaté pour entamer une procédure.

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