Vous venez d’effectuer des travaux dans votre logement et vous vous rendez compte a posteriori que ceux-ci nécessitent en réalité un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux ? Vous vous demandez alors quels sont les risques encourus à avoir réalisé des travaux non-déclarés. Rassurez-vous, dans la plupart des cas, il est tout à fait possible de régulariser la situation même après la fin des travaux si vous parvenez à prouver votre bonne foi. Dans certains cas cependant, il vous faudra procéder à des modifications voire à la réfection du chantier. Découvrez comment régulariser des travaux non-déclarés et éviter de vous exposer à des sanctions fiscales voire pénales.
Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?
Avant toute chose, il convient de déterminer si les travaux effectués nécessitaient bel et bien ou non une déclaration en mairie. Pour certains d’entre eux, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire. Pour d’autres, une simple déclaration préalable de travaux suffit. Voici une liste non-exhaustive des travaux impliquant une autorisation d’urbanisme :
- La construction de maison individuelle sur un terrain nu ;
- Les travaux d’extension, d’agrandissement, de surélévation ou d’aménagement des combles avec une surface au sol d’au-moins 40 m² en zone urbaine d’une commune avec un Plan Local d’Urbanisme ou avec une surface d’au-moins 20 m² (pour le permis de construire) et 5 m² (pour la déclaration préalable de travaux) hors zone urbaine et sans PLU ;
- La construction d’un mur d’une hauteur de plus de 2 mètres ;
- La mise en place de clôtures, palissade ou de portails ;
- Les travaux ayant pour conséquence la modification de l’aspect du bâtiment (façade, toiture, menuiseries) ;
- La construction d’une piscine avec une surface supérieure à 100 m² ;
- La modification de destination d’une construction ;
- L’installation de panneaux solaires ;
- La subdivision d’une parcelle etc.
Si vous avez effectué ce type de travaux sans autorisation, la procédure de régularisation après travaux suit en fait la même démarche que si vous les aviez déclarés au préalable à savoir :
- Pour un permis de construire : le remplissage et l’envoi à la mairie du formulaire Cerfa 13406*11 à la page 3 dit permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI) ;
- Pour une déclaration préalable de travaux : le remplissage et l’envoi en mairie du formulaire Cerfa 13404*10 “construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire” en page 3 ou du formulaire Cerfa 13703*10 “maison individuelle et/ou ses annexes (DPMI)” en page 2.
Dans les 2 cas, la seule différence avec la réalisation de ces démarches avant travaux réside dans l’encadré de la description qui devra clairement indiquer qu’il s’agit de travaux déjà réalisés et donc d’une demande de régularisation.
La demande de permis modificatif peut également désormais être envoyée par voie dématérialisée (par mail ou depuis un guichet dédié) comme prévu par la loi ELAN.
Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, le dossier devra également comprendre certaines pièces justificatives telles qu’un plan d’urbanisme ou un plan de situation du terrain, un plan de coupe, un plan des constructions ou des constructions modifiées, un plan graphique du projet (éventuellement en 3D) ou encore des photographies de la maison dans son environnement ainsi que de paysage lointain.
Bon à savoirCertains types de travaux peuvent être réalisés sans formalité spécifique, du fait notamment de leur faible surface ou de leur faible délai d’utilisation.
Quels sont les risques encourus pour des travaux non déclarés ?
Plusieurs risques différents peuvent être encourus lorsque l’on effectue des travaux sans les déclarer. En premier lieu, le risque de se voir infliger une amende par les autorités administratives. Le montant de cette amende est généralement proportionnel à la nature et à l’ampleur des travaux effectués. Les amendes peuvent aller jusqu’à 300 000 euros et 6 mois de prison.
Ensuite, il y a le risque que les travaux ne respectent pas les normes en vigueur et que vous soyez responsable des dommages causés. Dans ce cas de figure, les autorités peuvent ordonner une obligation de mise en conformité avec notamment une modification des couleurs, des matériaux ou même de la surface utilisée lorsque ceux-ci ne respectent par le PLU.
Vous pouvez également vous retrouver pénalisé au moment de revendre votre bien si un futur acquéreur vous demande les documents légaux relatifs aux différentes constructions.
Enfin, dans le pire des cas, lorsque les travaux sont effectués sans permis et ne respectent pas les normes d’urbanisme, vous risquez purement et simplement une démolition du bien.
Bon à savoirLa régularisation administrative des travaux non-déclarés est nécessaire mais n’est pas suffisante pour être en conformité avec la loi aux yeux des pouvoirs publics. En effet, après avoir réalisé ces démarches et que celles-ci aient été prises en compte, il convient également d’effectuer une régularisation fiscale (théoriquement jusqu’à 90 jours après l’achèvement des travaux). Celle-ci doit permettre de mettre à jour la valeur locative de la propriété et ainsi les impôts fonciers ou au contraire les exonérations de taxe foncière qui s’y rapportent. Le cas échéant, des retards d’imposition relatifs à ces travaux pourront être réclamés ainsi qu’une amende de 150 euros pour erreur de déclaration.
Qu’est-ce que le délai de prescription pour des travaux non-déclarés ?
En matière de construction immobilière, le délai de prescription pour des travaux non-déclarés est de 6 ans. Cela signifie qu’à partir de 6 ans après la date d’achèvement des travaux, vous ne pouvez alors plus être poursuivi au pénal par un tribunal pour l’infraction de non-déclaration.
Toutefois, la commune sur laquelle est situé le logement où ont eu lieu les travaux non-déclarés peut toujours poursuivre le propriétaire au civil jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux en invoquant l’inexécution d’un contrat ou encore un dommage causé à autrui. Elle pourra alors saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la mise en conformité du bien ou pire encore sa destruction pure et simple.
Comment régulariser des travaux non déclarés par l’ancien propriétaire ?
Il n’est pas rare que les propriétaires anciens ne déclarent pas tous les travaux effectués dans une maison. Cela peut entraîner des difficultés pour le nouveau propriétaire lorsqu’il essaye de régulariser la situation.
Avant toute chose et avant d’acquérir un bien, assurez-vous donc bien de demander les autorisations de travaux obtenues et notamment toutes les déclarations d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT).
S’il n’est pas en mesure de vous les fournir et si vous suspectez une non-déclaration, vous pouvez alors demander une procédure de régularisation avant la vente (comme décrite précédemment), notamment si celle-ci implique la perte de m² dans l’optique où vous revendriez votre bien un jour.
Enfin, si vous avez déjà finalisé la vente, il peut s’agir d’un motif d’annulation de la vente puisqu’il s’agit alors d’un vice caché. Si vous ne souhaitez pas en arriver jusqu’à ces extrémités, vous pouvez alors entamer vous-même la procédure de régularisation, toujours selon la même procédure, avec la part d’aléatoire que cela comporte, notamment de modification, de mise en conformité voire de démolition. D’un autre côté, la non-déclaration présente également certains risques, notamment en termes d’assurances en cas de sinistre se produisant dans des parties non-déclarées.
