Aménagement de combles : Faut-il le déclarer ?

Combles aménagés en bureau avec fenêtre de toit

Pour augmenter la surface habitable de votre maison, vous envisagez d’aménager vos combles ? Cet espace peut servir de chambre supplémentaire, de bureau, de salle de jeux, de dressing ou de toute autre fonctionnalité utile pour votre logement. Avant d’entreprendre vos travaux, il convient cependant de vous informer sur les éventuelles formalités administratives à respecter pour accroître votre surface de plancher. Doit-on déclarer un aménagement de combles ? Comment procéder le cas échéant ?  Quelles sont les implications en termes de fiscalité ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la législation en matière d’aménagement de combles.

Permis de construire ou déclaration préalable pour votre aménagement de combles ?

L’obligation de déclaration ou non ainsi que les modalités de déclaration dépendent en réalité du type de travaux entrepris et des caractéristiques des combles.

La déclaration préalable de travaux

Pour l’aménagement des combles, la déclaration préalable de travaux peut suffire dans certaines circonstances. Elle concerne en effet les travaux de faible importance et les projets n’augmentant pas significativement la surface habitable. Si le projet de la nouvelle surface habitable est compris entre 5m² et 20 m² pour une zone non-urbaine ou non régie par un PLU (et jusqu’à 40m² pour une zone urbaine ou régie par un PLU), il conviendra alors de procéder à une déclaration préalable de travaux qui consiste en un formulaire de demande d’autorisation simplifié.

En cas d’absence de réponse de la part de l’administration un mois après le dépôt de la déclaration (2 mois pour les secteurs protégés ou classés Monuments Historiques), l’autorisation est considérée comme tacite. Le délai d’instruction peut être prolongé d’un mois ou 2 par la mairie afin qu’elle procède à de plus amples vérifications. Une fois l’autorisation obtenue, vous disposez de 3 ans pour réaliser les travaux en question.

Vous pouvez notamment solliciter l’entreprise Mega Combles pour transformer vos combles ou une pièce de vie à part entière.

Le permis de construire

La demande de permis de construire est, elle, requise lorsque la surface habitable excède les 20 m² hors zone urbaine. Si le bien immobilier est localisé dans une zone urbaine régie par un plan local d’urbanisme (PLU), la déclaration de travaux peut être effectuée jusqu’à 40m² et le permis de construire est alors seulement exigé au-delà de ces 40m². Si les travaux portent la surface de plancher à plus de 150m², le recours à un architecte est alors obligatoire.

La demande de permis de construire est un document plus complet que la déclaration préalable de travaux (notamment en termes de justificatifs), et est donc généralement destiné aux travaux de moyenne importance (extension, véranda, agrandissement, construction de piscine, etc.). Le délai d’instruction pour une demande de permis de construire est alors de 2 ou 3 mois selon les propriétés de la zone géographique. Passé ce délai, en l’absence de réponse de la mairie, le permis est considéré comme tacitement accordé et vous disposez là encore de 3 ans pour effectuer les travaux.

Les dispenses de déclaration

Le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ne sont pas toujours requis lorsque les travaux entraînent des modifications mineures au niveau du logement. C’est le cas notamment lorsque : 

  • La hauteur sous plafond est inférieure à 1m80. En-deçà, l’administration ne considère pas la surface comme habitable et celle-ci n’a donc aucune incidence sur le montant de la taxe foncière ou sur celui des impôts locaux ; 
  • La nouvelle surface de plancher créée est inférieure à 5m² ;
  • Les travaux ne modifient pas visuellement le logement. L’obtention d’une autorisation est en revanche obligatoire si les travaux et le nouvel aménagement viennent modifier l’aspect extérieur de la maison. C’est le cas par exemple lors de la pose d’une lucarne ou d’une fenêtre ou bien encore lors de la modification de la charpente ou de la couverture de la toiture. 

Comment déclarer un aménagement de combles ?

Que vous deviez déposer une déclaration de travaux en mairie ou demander un permis de construire, vous serez dans les 2 cas tenu de remplir et d’envoyer en lettre recommandée un dossier à la mairie de rattachement du logement :

  • Pour la déclaration préalable de travaux, le formulaire Cerfa 13403 : “Déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes – DPMI” en 2 exemplaires.
  • Pour le permis de construire, le formulaire Cerfa 13406 : “Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)” en 4 exemplaires minimum.

Ces formulaires sont disponibles en mairie et peuvent également être téléchargés directement sur internet. Ces formalités peuvent désormais être effectuées par voie dématérialisée pour plus de souplesse.

Différents documents complémentaires doivent être joints à votre demande comme notamment : 

  • Un plan de situation ; 
  • Un plan des façades et des toitures (avant et après travaux) ;
  • Une représentation de l’aspect extérieur de l’habitation, etc. 

Ces documents permettront à votre commune de visualiser concrètement les travaux envisagés et leur impact sur l’environnement existant.

Tableau récapitulatif des formalités nécessaires pour un aménagement de combles :

Type d’autorisation nécessaireDéclaration préalable de travauxPermis de construirePas de formalité obligatoire
Zone non-urbaineZone non-urbaine avec une nouvelle surface comprise entre 5m² et 20m²Zone non-urbaine avec une nouvelle surface supérieure à 20 m² Hauteur sous plafond inférieure à 1m80 ou création d’une surface au sol inférieure à 5m²
Zone urbaine ou régie par un PLUZone urbaine ou régie par un PLU pour une nouvelle surface comprise entre 5m² et 40m²Zone urbaine ou régie par un PLU pour une nouvelle surface supérieure à 40m²Hauteur sous plafond inférieure à 1m80 ou création d’une surface au sol inférieure à 5m²
Impact sur les impôts locauxOuiOuiNon si hauteur sous plafond inférieure à 1m80
Formulaires à utiliser- Cerfa 13403
- Justificatifs complémentaires
- H1 6650 pour impôts locaux
- Cerfa 13406
- Justificatifs complémentaires
- H1 6650 pour impôts locaux
H1 6650 pour impôts locaux

Les combles aménagés sont-ils imposables ?

Si vous prévoyez d’aménager vos combles par exemple pour en faire une chambre, un bureau ou un dressing, l’autorisation de travaux n’est pas le seul élément à prendre en considération.

Même si la création de cette nouvelle pièce se révèle pratique et constitue une plus-value à la revente de votre maison, il vous faudra également anticiper l’impact des travaux en termes de fiscalité notamment sur le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (qui a totalement disparu en 2023 pour les résidences principales mais persistent pour les résidences secondaires).

Lorsque les combles sont considérés comme non aménageables ou perdus (moins de 1m80 et pente de toiture inférieure à 30°), ils ne sont pas imposables.

En revanche, lors de la création d’une surface supplémentaire avec une hauteur sous plafond supérieure à 1m80 et une pente supérieure à 30°, l’espace en question aura alors une incidence sur votre situation fiscale et devra faire l’objet d’une déclaration au service des impôts dans les 90 jours suivants la fin des travaux.

La nouvelle surface aménagée et déclarée comme habitable entraînera alors une révision des taxes du fait de la modification de la surface habitable. Vos différents impôts seront ainsi ajustés en fonction de la nouvelle surface de plancher, calculée de plinthe à plinthe. La surface prise en compte pour le calcul de la taxe foncière, basée sur la loi Boutin est ainsi automatiquement plus importante que celle calculée en loi Carrez dite de surface privative.

Comment régulariser des combles non déclarés ?

La non-régularisation de combles non-déclarés s’apparente à une infraction aux règles d’urbanisme qui est ainsi assimilable à un délit. Les auteurs de ces infractions s’exposent alors à une amende de 1 200 à 6 000 euros par m² de surface construite (avec une limitation à 300 000 euros) voire même à une peine pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement.

Les travaux en cours pourront également être arrêtés. L’espace concerné devra également être mis en conformité et dans le pire des cas, un ordre de démolition de la construction pourra être pris par les autorités. Ces sanctions s’appliquent lorsque les travaux sont réalisés sans autorisation d’urbanisme ou lorsqu’ils ne sont pas conformes à l’autorisation obtenue.  La non-déclaration au service des Impôts fait également peser la menace d’une amende de 150 euros et une mise à jour rétroactive des impôts dus.

Vous avez réalisé des travaux sans autorisation ? Il est encore temps de régulariser la situation même si les travaux sont d’ores et déjà achevés. Pour cela, vous devrez alors suivre une procédure similaire à la déclaration préalable de travaux et au dépôt de permis de construire détaillée plus avant.

Il conviendra seulement d’inscrire la mention “Régularisation de travaux non-déclarés” dans la partie « Courte description des travaux ou de projet » du formulaire en question. Sans réponse de l’administration dans les délais évoqués précédemment, vos travaux sont alors considérés comme régularisés. Les services communaux pourront en revanche vous demander une étude plus approfondie pour visualiser l’impact de la construction et la nécessité de procéder ou non à des modifications.

Bon à savoir

La régularisation de vos travaux non-déclarés vous permettra également d’être couvert par votre assurance en cas de sinistre advenant dans ce nouvel espace.

Pour la régularisation au service des impôts, il vous faudra utiliser le formulaire H1 “Maison individuelle et autre construction individuelle isolée (Formulaire 10867)” même pour une déclaration tardive. Celle-ci pourra alors donner lieu à un redressement des impôts dû sur la période non-déclarée.