Transformer son garage en habitation

Transformer un garage en habitation

Pour agrandir la superficie habitable de sa maison et obtenir une pièce à vivre supplémentaire, il peut être tentant de transformer son garage en habitation. Mais cette démarche est-elle vraiment légale ? Peut-on véritablement modifier l’usage de destination de son garage ? Le cas échéant, quelles formalités préalables entreprendre ? Comment s’y prendre pour aménager un garage en pièce d’habitation indépendante ou en studio ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la transformation d’un garage en habitation. 

Transformer son garage en habitation

Transformer son garage en habitation peut répondre à de nouveaux besoins au sein de la famille. C’est notamment le cas pour l’arrivée d’un enfant nécessitant la création d’une chambre ou encore lorsqu’un des occupants a besoin d’un bureau pour pouvoir travailler à domicile. C’est aussi tout simplement l’occasion d’agrandir l’espace vivable à moindre frais. 

Que dit la loi ?

En premier lieu, il vous faudra vérifier que votre projet de transformation de garage en pièce habitable respecte la législation en vigueur. Plusieurs éléments seront donc à prendre en compte pour en vérifier la validité. Il vous faudra pour cela consulter notamment : 

  • Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui répertorie l’ensemble des règles et des informations concernant l’aménagement des différentes zones de la commune. Il succède au Plan d’Occupation des Sols (POS) dont l’application a pris fin au 31 décembre 2020.
  • Lorsque le PLU n’est pas disponible dans votre commune (ce qui est encore régulièrement le cas), il vous faudra alors demander à la mairie la carte communale ou la fiche de renseignements d’urbanisme.
  • Éventuellement pour les personnes vivant dans un lotissement, la charte édictant les différentes règles à respecter au sein du lotissement.

Ces différents documents peuvent s’avérer parfois très contraignants et comprendre de nombreuses règles relatives notamment :

  • Aux servitudes d’utilité publique qui affectent l’utilisation des sols de la commune et encadrent la propriété privée.
  • Au périmètre de protection des monuments historiques défini à 500 mètres autour des monuments et particulièrement contraignant dans certaines grandes villes. L’architecte des bâtiments de France (ABF) devra ainsi veiller à ce que ces travaux n’aient aucune incidence sur les monuments.
  • Aux modalités d’implantation à proximité des voies publiques.
  • Aux distances minimales à respecter entre 2 propriétés privées afin de préserver l’intimité de chaque propriété. Les nouvelles constructions ne doivent ainsi pas permettre de créer des vues directes sur la propriété avoisinante (fenêtres, baies vitrées) c’est-à-dire des vues droites sans qu’il ne soit besoin de se pencher ou de tourner la tête.
  • Aux règles de stationnement de la commune qui peut parfois imposer la possession d’une place de parking à un propriétaire dans le but de limiter les stationnements gênants sur la voie publique. Dans ce cas, si vous envisagez de transformer totalement votre garage en espace de vie, la municipalité pourra vous contraindre à prévoir un nouvel espace de stationnement, ou le cas échéant, vous obliger à vous acquitter de la location d’une place de parking dans un garage.

Quelles démarches administratives préalables ?

Avant de démarrer toute rénovation, plusieurs démarches administratives sont à entreprendre pour transformer un garage en habitation. Elles dépendront principalement de 2 éléments, à savoir d’une part la présence ou non d’un PLU dans la commune et d’autre part la surface de plancher de la pièce (plus ou moins 20m²) calculée sans l’épaisseur des murs ainsi que l’épaisseur servant aux matériaux isolants pour une hauteur sous plafond supérieure à 1m80.

Pour les communes ne disposant pas d’un PLU : 

  • Pour une surface inférieure à 20m², une déclaration préalable de travaux est obligatoire. 
  • Pour une surface supérieure à 20m², un permis de construire est obligatoire

Pour les communes disposant d’un PLU : 

  • Pour une surface inférieure à 20m², une déclaration préalable de travaux est obligatoire.
  • Pour une surface comprise entre 20 et 40m²  :
    • Et une surface totale inférieure à 150m², une déclaration préalable de travaux est obligatoire dans les aires urbaines. Un permis de construire est obligatoire dans les autres zones.
    • Et une surface totale supérieure à 150m², un permis de construire est obligatoire.

Les documents à fournir : 

  • Pour une déclaration préalable de travaux : 
    • Le formulaire Cerfa n° 13703*03 dûment rempli
    • Afin d’éviter les allers-retours avec l’administration, il est préférable de joindre au formulaire le plan de situation du terrain ainsi que le plan de situation de la façade et de la toiture.

La municipalité disposera alors d’un délai d’un mois pour s’opposer à vos travaux. L’absence de réponse vaut alors acceptation au bout d’un mois.

  • Pour un permis de construire :
    • Le formulaire Cerfa n° 13406*03 dûment rempli.
    • Le plan de situation du terrain de la commune.
    • Le plan de masse de la ou des construction(s) à éditer ou modifier en 3 dimensions.
    • Le plan en coupe du terrain ainsi que de la construction.
    • Une notice descriptive du terrain et du projet envisagé.
    • Les plans des façades et toitures détaillant les changements qui vont être apportés (avant/après).
    • Un document graphique permettant de visualiser et projeter le nouvel espace d’habitation dans son environnement.
    • Une photographie permettant de visualiser le terrain dans son environnement proche. 
    • Une photographie offrant la possibilité de visualiser le terrain dans son environnement lointain et offrant une perspective quant au paysage.

Après transmission de tous ces documents, la mairie disposera alors d’un délai de 2 mois pour s’opposer à votre projet, vous demander des modifications ou des renseignements complémentaires. L’absence de retour de la municipalité dans les 2 mois équivaut à une acceptation tacite.

Vous pourrez alors débuter les travaux. Il vous faudra toutefois obtenir le récépissé de dépôt de dossier de la déclaration de travaux ou du permis de construire avec le cachet de la mairie pour pouvoir faire appel à professionnel. Dans les 2 cas, vous devrez également afficher un panneau décrivant la nature du projet qui devra être visible depuis la voie publique.

Pour le cas spécifique d’un permis de construire, un nouveau formulaire Cerfa de début de chantier (n° 13407) devra être adressé en 3 exemplaires à la mairie de la commune.

Par ailleurs, tous les travaux d’aménagement du garage en habitation entraînant une modification de la façade doivent également faire l’objet d’un dépôt de permis de construire. 

Enfin, sachez que la modification de l’usage de cette pièce aura des conséquences fiscales sur votre imposition : 

  • Vous devrez ainsi vous acquitter d’une taxe d’aménagement proportionnelle à la nouvelle surface habitable si celle-ci est supérieure à 5 m².
  • Le montant de vos impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation) se trouvera augmenté du fait de l’augmentation de la surface habitable globale.
  • Vous ne pourrez enfin pas bénéficier de déductions fiscales ou subventions habituellement réservées aux travaux de rénovation (primes énergies ou TVA à taux préférentiel).

Transformer son garage en studio

Après avoir énuméré l’ensemble des démarches à réaliser pour transformer son garage en habitation, voyons à présent les implications concrètes de l’aménagement d’un garage en studio.

Les avantages d’une transformation de garage en studio

La transformation d’un garage en studio peut s’avérer très avantageuse à plus d’un titre pour des propriétaires. Elle peut notamment permettre de récupérer facilement de l’espace habitable parfois inutilisé dans le garage. Il peut à cet égard faire office de studio pour des invités ponctuels (famille ou amis) ou encore d’étape intermédiaire pour un adolescent souhaitant un peu d’indépendance ou même être proposé à la location de façon ponctuelle (période de vacances) ou permanente (location étudiant par exemple) pour améliorer la rentabilité de l’habitation.

De plus, le projet de transformation d’un garage en studio se révèle bien plus avantageux qu’un projet d’extension classique pour une maison traditionnelle. Les fondations sont en effet déjà présentes, ainsi que la toiture, les ouvertures, le réseau électrique et parfois même le réseau d’eau voire l’isolation. 

L’extension via le garage évite également de rogner sur l’espace jardin pour agrandir la surface habitable. Il s’agit donc d’une solution de plus en plus prisée, les constructeurs de maisons individuelles intégrant d’ailleurs de plus en plus souvent la possibilité de transformer un garage en studio dans leur plan d’aménagement.

Pour plus d’idées d’aménagement de votre garage en pièce de vie retrouver notre article dédié —> Aménager son garage en pièce de vie

Un garage peut-il vraiment accueillir une pièce à vivre dans de bonnes conditions ?

Un garage est avant tout une pièce d’extension et d’appoint visant à protéger les véhicules des intempéries, des conditions climatiques, des éventuelles dégradations sur la voie publique ou encore des vols. Son deuxième usage principal consiste à ranger et entreposer de multiples objets utiles au quotidien mais qui n’ont pas forcément leur place dans la maison (vélos, matériel de jardinage, congélateur, échelle, vieux objets inutilisés etc.).

Il n’est donc de base pas véritablement adapté aux standards de confort d’une véritable pièce de vie traditionnelle à bien des égards (éclairage, isolation, humidité, chauffage, ventilation etc.). De nombreux ajustements sont donc à réaliser avant de pouvoir en faire un studio habitable à temps plein.

Quelles modifications pour transformer un garage en studio habitable ? 

Pour rendre un garage pleinement habitable en tant que studio, il faudra réaliser des travaux de second œuvre assez conséquents à plusieurs niveaux : 

  • L’isolation : elle n’est que trop peu souvent réalisée dans cette partie de la maison au moment de la construction. Elle devra donc être effectuée au niveau des murs, du plafond ainsi que de la dalle de béton existante pour optimiser le confort thermique. Pour cela, une isolation intérieure à l’aide de plaques de plâtre ou de panneaux isolants se révèle être la solution la plus adaptée. Les isolants tout comme l’installation d’un faux plafond vous permettront par ailleurs de cacher l’ensemble des éléments de tuyauterie apparents ou équipements techniques de la maison (chauffe-eau, canalisations, fils électriques).
  • Le chauffage : après avoir réalisé l’isolation, il sera nécessaire de raccorder la pièce au système de chauffage central de la maison. Si ce n’est pas possible, des chauffages d’appoint devront a minima être prévus pour un studio aménagé dans de bonnes conditions comme par exemple des radiateurs à inertie pour un confort optimal.
  • L’éclairage : le garage est traditionnellement une pièce froide et terne. Il sera donc nécessaire d’apporter de la luminosité pour en faire un studio confortable. Pour cela, la porte de garage devra être remplacée par une nouvelle ouverture laissant entrer la lumière et notamment une baie vitrée. D’autres ouvertures comme des volets roulants, des brise-soleil ou des panneaux coulissants pourront si possible être installées pour éclairer encore l’espace et par la même occasion aérer plus facilement le studio.
  • Le raccordement à l’électricité et à l’eau si ce n’est pas déjà le cas notamment si vous envisagez d’installer une salle d’eau attenante. Le recours à un plombier est dans ce cas préférable. Pensez à multiplier les prises et interrupteurs pour un studio équipé et fonctionnel.
  • Les revêtements : le sol d’un garage reste le plus souvent avec son dallage d’origine à l’état brut, ce qui lui confère un aspect froid et peu convivial en plus de se déformer et se tasser légèrement avec le temps. Il vous faudra donc prévoir de nouveaux revêtements de sol souples et chaleureux tels que le PVC ou un parquet absorbant de bonne qualité pour contenir ce tassement. 
  • L’accès au garage : dans le cas d’un garage indépendant de l’habitation, vous n’aurez pas de problème d’accès. Dans le cas contraire d’un garage accolé au reste de l’habitation, il vous faudra alors créer une ouverture spécifique à travers un mur porteur et adapter votre descente de garage à votre nouvelle Une opération très délicate pour laquelle, là encore, le recours à un professionnel est pratiquement indispensable.

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